张官强律师

笔者最近代理几起房地产预售合同纠纷案件，购房人与某房地产开发公司签订了一份《房地产认购书》购买该开发商开发的某批发市场商铺，认购书约定：认购方在签订认购书时向开发商支付定金7万元到10万元不等，认购方应在签订认购书之日起5日内支付购房款，在接到出卖人通知之日起5日内签署《商品房买卖合同》。如买受人未按期签订《商品房买卖合同》并支付房款，出卖人有权解除本认购书，定金不予退还。购房人在向开发商交付定金之后，开发商在将近一年时间里未通知购房人签订《商品房买卖合同》。鉴于大型批发市场受到互联网购物的冲击，几个购房人商量打算放弃购买该商铺，并多次与开发商协商签订《商品房买卖合同》事宜，但双方协商未达成一致，之后购房人要求开发商退还定金，但开发商仅表示同意退还部分定金，而且条件苛刻退还定金期限较长。为此，双方发生纠纷，购房人向法院起诉要求开发商返还认购定金。

在大多数人的认识里，在向开发商交付定金后，如果不想购买房屋，那么定金将被开发商没收，很多人在支付定金后出于对法律规定的不了解，自动放弃了要求开发商退还定金。笔者认为，依照我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，若购房人与开发商签订的《房地产认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为签署了商品房买卖合同。在上述案件中，购房人与开发商因对《商品房买卖合同》条款未达到一致，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，双方对未签订《商品房买卖合同》均没有过错的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

上述案件在法院审理期间，开发商也多次致电笔者，表示希望双方能够协商处理此事。最终，在开庭前一天，开发商向购房人退还了全部购房定金，购房人的权利得到了最大的维护。