《房屋抵债协议书》的主要内容即我们通常所说的以房抵债，其在性质上属于房屋买卖合同。如果只有这么一个协议，且存在真实合法的债权债务（一般为房屋所有人是债权债务关系中的债务人，代偿债等情形除外），那么，这份《房屋抵债协议书》一般是有效的（有《合同法》第52条规定的无效情形的除外）。

《房地产抵押借款合同》在性质上是两个合同：借款合同（主合同）和抵押合同（担保合同，从合同）。如果只有这么一份合同，其一般也是合法有效的（有《合同法》第52条规定的无效情形的除外）。但是，如果这份合同中有“到期不能还债则抵押房产归债权人所有”之类的约定的，则该约定无效。因为这种约定违反了禁止流抵的规定【《物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法解释》第57条第一款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”】

《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？

《房地产抵押借款合同》意思就是债务人向债权人借钱，债务人（或第三人）将其房产抵押给债权人做担保。《房屋抵债协议书》的意思就是债务人欠债权人的钱（无力偿还），债务人将其房产出售给债权人，价款即是债权人对债务人的债权（即折价）。如果两份协议同时签订，两份协议联合起来的意思一般会是债务人向债权人借钱，债务人将其房产抵押给债权人做担保，债务人如果在某期限内不能归还欠款则将其房产所有权转移给债权人。这其实就是流抵，是无效的。

但是，具体问题还要具体分析。如果《房地产抵押借款合同》只是一个工具，是为了防止债务人（房屋所有权人）在房屋可以过户之前（如上海的动迁房要三年才能上市交易，如非沪籍者要有五年的社保或个税才能买房等）将房屋出售。那么，这个《房地产抵押借款合同》就不是合同双方真实意思的表示，是无效的（严格讲是不成立）。那么，合同双方当事人之间其实就只存在一个《房屋抵债协议书》，即一份房屋买卖合同，这份协议是有效的。

附：甲与乙房屋买卖合同纠纷案

案情简介：甲、丙、丁于2009年4月3日取得位于上海市某区某路某弄某号某室的房屋产权。2010年5月11日，乙（甲方）与甲（乙方）、丙（丙方）、丁（丁方）签订《房屋抵债协议书》一份，约定：一、截止于2010年5月9日，甲乙双方核对并确认乙方所欠甲方债务共计150万元；二、鉴于乙方无力偿还，乙方及房屋共有人丙方、丁方将其共同所有的房产一套用于抵偿乙方所欠甲方的全部债务。抵债房产信息如下：1、该套抵债房屋位于上海市某区某路某弄某号某室，系2009年4月3日以配套商品房取得；2、乙方保证在本协议签订后不得因乙方原因导致该抵债房屋被查封、抵押致使甲方权利无法实现；3、鉴于乙方所住房屋性质，现房屋需自房屋产权证取得之日起五年内才能进入市场交易，乙方承诺先将该房屋交付于甲方，由甲方实际占有并拥有，待五年期满后，乙方、丙方、丁方在一个月内办理完上述房屋产权变更至甲方名下的所有手续；4、自本协议签订之时，该套房屋使用权移至甲方所有，甲方有占有、使用、收益的权利（包括但不限于自用、出租等）；三、若甲方不能取得该房屋的所有权，双方的债务应回复到起始状态即乙方欠甲方债务150万元，并自行承担违约金10万元；四、乙方应将上述抵债房屋产权办理房屋所有权证、土地使用证、抵押权证并交给甲方，甲方应尽妥善保管义务；五、乙方必须保证该抵债房产来源合法、手续齐全，交清相关税费。如因乙方隐瞒该抵债房产情况，致使甲方无法正常行使权利或使甲方合法权益受损的，乙方应承担相应责任，赔偿甲方因此所受到的损失（后条款内容略）。同日，乙与甲、丙、丁签订《房地产抵押借款合同》一份，约定甲、丙、丁（借款人、抵押人）用上海市某区某路某弄某号某室房屋做抵押向乙（出借人、抵押权人）借款150万元，借款期限2010年5月1日至2014年5月1日。2010年5月19日，乙与甲、丙、丁办理了抵押权登记手续。上述协议及合同签订后，甲、丙、丁将房屋交付给乙使用至今。因政策变化，自2012年4月起该房屋已可上市交易，为此，乙要求甲、丙、丁协助办理过户手续，但遭到甲、丙、丁拒绝。乙诉称：甲、丙、丁有位于上海市某区某路某弄某号某室房产一处。2010年5月11日，甲、丙、丁与乙签订《房屋抵债协议书》一份，约定将上述房屋出售给乙，用乙对甲享有的150万元债权充抵房价。因该房系配套商品房，按当时政策房屋需自取得产证后满五年方能上市交易，故双方约定五年期满后一个月内双方办理房产过户登记。同时，为了防止甲、丙、丁在产权过户前将房屋另售他人，双方又签订了一份《房地产抵押借款合同》。协议签订后，乙按约占有使用了房屋。根据现有政策，自2012年4月4日起该房屋即可办理过户手续，但经乙请求，甲、丙、丁拒绝办理过户。为此，乙诉至法院，要求依法判令甲、丙、丁协助乙办理上海市某区某路某弄某号某室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户至乙名下。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市闵行区人民法院（2012）闵民五(民)初字第1935号】本案的争议焦点是《房屋抵债协议书》的性质与效力。对此，一、《房屋抵债协议书》的性质为乙与甲、丙、丁就系争房屋签订的一份买卖合同，双方约定的房屋转让价根据甲所欠乙的借款金额150万元确定，约定的房价支付方式以乙放弃150万元的债权方式实现，即协议签订后甲即清偿了150万元的债务，同时乙也已向甲、丙、丁付清了150万元的房款；另甲、丙、丁于协议签订后也按约向乙交付了房屋并由乙使用至今，故买卖合同有效且已部分履行。二、对《房屋抵债协议书》效力的认定涉及《房地产抵押借款合同》是否为双方真实意思表示的认定。如抵押借款合同系双方真实意思表示，双方在签订该合同的同时签订具有买卖合同性质的《房屋抵债协议书》的行为显然不符合物权法关于抵押权实现方式的规定，《房屋抵债协议书》应属无效。而本案的情况是，乙在与甲、丙、丁签订《房地产抵押借款合同》的同时对乙与甲间的150万元的债权债务已作了结，《房地产抵押借款合同》约定的2014年5月1日借款期限届满实际是根据当时政策甲、丙、丁取得房屋小产证满五年后可办理房屋过户的时间，故《房地产抵押借款合同》并非双方当事人真实意思表示，乙关于双方签订《房地产抵押借款合同》的目的是为了防止甲、丙、丁在产权过户前将房屋另售他人的陈述符合实际情况，故《房屋抵债协议书》有效。综上，乙主张由甲、丙、丁协助办理系争房屋的过户手续，原审法院予以支持，需说明的是过户前乙需配合甲、丙、丁办理抵押权注销手续。甲、丙、丁的辩解意见，与事实不符，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二〇一二年十二月七日判决如下：甲、丙、丁于判决生效之日起十日内协助乙办理上海市某区某路某弄某号某室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至乙名下。案件受理费80元，减半收取计40元，由甲、丙、丁负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第344号】本院另查明，乙二审中确认，房屋抵债协议中的150万元包括2010年2月25日欠条上的1,408,208元及利息，还有2010年5月11日的5万元、3万元借款，后两笔借款5万元、3万元其已交付给甲，不存在要求甲归还问题。本院认为，根据甲原审中的抗辩陈述，系其公司与乙之间存在生意往来，因甲公司欠乙款项，才签订了《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》，故欠款主体是甲公司而不是甲个人。本院认为，不管原来向乙拖欠款项的主体是甲公司还是甲个人，至少甲承认欠款的事实是客观存在的。甲、丙、丁与乙签订《房屋抵债协议书》，其目的是以甲与其父母丙、丁共有的系争房屋转让给乙，以抵偿甲或其公司所欠乙的全部债务，该《房屋抵债协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。不管原来向乙拖欠款项的主体是甲还是甲的公司，在该《房屋抵债协议书》签订之后，债务的主体即转移为甲、丙、丁三人，而原先的债务因以房抵债而告消灭。关于欠款的数额，根据《房屋抵债协议书》，截止2010年5月9日甲共欠乙借款债务150万元，现甲否认此金额，则其应提供相反的证据予以证明。本院认为，在甲与乙经核对确认截止2010年5月9日共欠150万元债务后，原先甲所欠的具体款项数额已无必要细究，以双方最终核对确认的数额150万元为准。而根据甲和乙的陈述，2010年2月25日的1,408,208元之欠条和2010年5月11日的5万元、3万元之借条均是真实的，由此说明甲拖欠乙的债务将近150万元，考虑到利息因素，可以证明房屋抵债协议中的150万元债务确有其事实基础。关于同一天所签订的《房地产抵押借款合同》，乙解释称，是因为系争房屋属于配套商品房，按当时政策需取得产证后满五年方能上市交易，故双方约定五年期满后一个月内办理房产过户登记，同时为防止甲、丙、丁在此之前将房屋另售他人而签订了为期五年的抵押借款合同。此解释符合客观实际情况，应予采信。现由于政策发生变化，配套商品房只需满三年期限即可办理交易过户手续，乙据此要求办理系争房屋的交易过户手续，其诉请应予支持，甲、丙、丁应予协助办理过户登记手续。综上所述，甲的上诉请求不能成立，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。丙、丁经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理并作出判决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。