郭海虎律师

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迟延交房违约金如何计算?

来源:郭海虎律师
发布时间:2016-10-28
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当前房地产市场,房屋预售作为开发商缓解资金压力的一种常用手段被广泛采用。但房地产开发涉及面广,是否能够如期交房存在太多的不确定因素。而一旦开发商延期交楼,势必会涉及到违约责任的确定与承担。实践中,开发商与购房者一般会在合同中约定按固定标准(通常为逾期一日支付万分之三的违约金)计算违约金。很多人常以为既然有明确的约定,对于迟延交房的违约责任问题就不必再理。实际上真的这样吗?

有这样一个案例:黄某与开发商签订合同购买商品房,合同约定开发商应当于20101120日交付房屋。结果开发商因为资金链锻炼导致停工不能按期交付房屋。截至20141月份,开发商仍不能交付房屋,黄某遂按合同约定申请仲裁,要求开发商支付自20101120日起截至实际交付房屋期间的违约金。然而,经仲裁庭开庭审理,最后仲裁裁决,违约金的起算时间为20121月份,而并不是合同约定的交房日期20101120日。裁决理由,就是诉讼时效!

民法通则第135条规定:向人民法院请求保护民事权利的的诉讼时效期间为两年,法律另有规定的除外。在本案中,开发商的违约行为自约定的交房日期不能交房就已经确定。购房者一般应在两年内起诉或以其他方式主张权利。当然,如在此期间内开发商交房,则相关违约责任按照约定计算没有任何疑问。而如果开发商超过约定的时间两年后才交房,而购房者在此前并未主张权利并留存证据,则开发商在计算违约金的时候极有可能金向前追溯两年,而并非追溯至违约之日(约定的交房之日)。

另外,关于违约金的起算时间也存在不同意见,认为持续性(违约)行为的诉讼时效应自行为终结之日起算。然而就民事法律而言,虽然确实有过这样的法律建议稿,但并无任何生效法律条文予以明确,实践中也并不认可此种做法。在开发商迟延交房的情况下,开发商及时主张权利,注意诉讼时效的期限,才能妥善维护自己的权益。


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  • 律师姓名:郭海虎
  • 执业律所:北京市百瑞(深圳)律师事务所
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  • 执业证号:14403*********014
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