一、刚交了首付款，还没有办按揭

这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。

    买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。

后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。

二、正在还房贷，还没有交房

方式一：直接更名
    流程：
    1、卖方将银行的贷款还清；
    2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
    3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
    4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
    注意事项：
    1、房子必须还清银行贷款
    2、更名必须取得开发商的同意
    3、买方不能再按揭了，必须全款购买
    这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
    从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户
    这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
    包括：
    个人所得税：总房款的1%
    契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
   （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)
    营业税：5.55%

三、注意事项

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
    2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
    3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
    4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
    第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

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