随着国家城镇化的推进，二手房交易量不断攀升，而由此带来的纠纷也逐日增多。出现纠纷的主要原因是二手房买卖合同对有关事项没有约定或约定不明，双方产生分歧。在签订合同之前，一定要进行详细的调查，了解房产的真实情况后，据实起草可履行、有救济途径的二手房合同。那么，买受人在购买二手房时，需要进行哪些调查呢？

一、向出卖人家属调查，确定交易主体

1、房产登记在夫妻一方名下的

在实践中，很多房产是夫妻婚后购买，但登记在夫妻一方的名下。而根据《婚姻法》的规定，如没有特别约定，该房产应属于夫妻共同财产。

处理方式：房产登记在夫妻一方名下的不一定是其一人所有，在合同中注明房屋共有人并由共有权人签字。

2、房产登记在未成年子女名下的

现在由于大量独生子女家庭的出现,父母认为自己的一切以后都归孩子所有,所以在买房、买车等大件物品的时候往往登记的都是孩子的名字。根据法律规定，除非为被监护人的利益外，作为法定监护人的父母无权随意处置被监护人的财产。

处理方式：作为买方，判断其监护人出卖房产目的比较困难，为避免日后产生纠纷，建议谨慎购买。

3、房屋登记人已过世的

房屋继承人直接与买方签订房屋买卖合同无法办理过户手续。应先根据遗嘱、遗赠或法定继承等方式办理变更手续。

处理方式：待继承人办理房产变更手续后，方可签订对外签订房屋买卖合同。

二、到房管局调查

1、验证房屋产权证真假，谨防出卖人伪造房产证或房产证信息未更新

处理方式：如显示信息和出卖人所持房产证信息不一致，建议认真对待，谨慎交易。

2、查看房产的他项权，了解该房屋是否办理有抵押登记

处理方式：如有抵押，根据法律规定，需经抵押权人同意或出卖人一次性付清方可办理过户手续。

3、查看房屋被法院查封情况。

出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，且不能办理过户手续。

处理方式：待该房屋解封后，再行签订房屋买卖合同。

4、查看维修基金的缴纳情况和办理维修基金变更的手续和流程。

处理方式：在合同中注明办理维修基金变更手续的相关安排和违约责任的承担方式。

三、到房屋现场调查

1、房屋交付现状和交付清单

由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。交付房屋中的设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。

处理方式：在合同中列明房屋交付现状和交付清单，如需维修由哪一方承担，和违约责任的承担方式等。

2、房屋的附属设施，比如地下停车场、车库车位、储存间等。

处理方式：在合同中约定，除涉案房屋之外，另列明一并交付的附属设施的清单及相关权属证书随房屋一并交付。

3是否是凶宅

处理方式：合同中由出卖方承诺如隐瞒该房屋曾出现非正常死亡情况，买受人可以解除合同并由出卖人赔偿损失。

4是否涉及与他人的纠纷

处理方式：合同中由出卖人承诺如因纠纷不能在约定期限办理过户手续，买受人可以解除合同，并由出卖人赔偿损失。

5、有无出租情况，出租期限

根据“买卖不破租赁”的法律规定，房屋买受人无权要求承租人在合同签订时立刻交付房屋，并且，对于出卖人出卖房屋时，在同等条件下，承租人还享有优先购买权。

处理方式：如涉及到租赁合同，由出卖人承诺承租人已放弃优先购买权，并且在买卖合同签订后，承租人应直接将租金交付房屋买受人。

四、到派出所调查户口登记情况

如果出卖方把房产出售后，户籍仍挂在里面，那么买受人收房后就无法落户。如因出卖方未迁出户口向法院起诉，法院是不会受理的。

处理方式：在协议中约定户口迁出的时间表，如出卖方违约，按照约定向购买方支付违约金。出卖方不支付的，可向法院起诉。