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未按合同约定履行解押义务,应当如何解决

案情简介:未按合同约定履行解押义务,应当如何解决

李某称:2011年1214日,李某A公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议,李某A公司处购得北京市朝阳区x号房屋一处(下称诉争房屋),约定房款总价166万元,首付款100万元,余款于解押完毕且评估报告出来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。李某支付100万元首付款后,因A公司未按合同约定履行解押义务而形成纠纷。李某支付了剩余贷款679267.45元,减去李某应支付的购房余款66万元,李某多支付贷款19267.45元。经法院执行,李某于2013年122日取得诉争房屋的所有权。根据合同约定,A公司应在过户当日将房屋交付给李某,逾期交房在15日之内的,A公司应按日计算向李某支付已交房款万分之五的违约金;A公司应在房屋所有权转移登记之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因其自身原因未如期迁出的,应向李某支付房屋总价款5%的违约金,逾期15日未迁出的,自逾期超过15日起,应按日计算向李某支付全部已付款万分之五的违约金。故现诉至法院,要求A公司1、向李某支付垫付贷款19267.45元,2、向李某交付涉案房屋,3、将户口从诉争房屋迁出,4、向李某支付逾期交房租金损失(标准为每天150元,主张期限为2013122日至实际交付之日),5、向李某支付逾期迁出户口的违约金(包括两部分,第一部分为8.3万元,第二部分为按照总房款日万分之五的标准计算自逾期15日起至实际迁出户口之日)。

法院判决:应当履行义务

经审理查明:2011年1214日,A公司作为出卖人与李某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定,出卖人将诉争房屋出售给买受人;该房屋已经设定抵押;房屋成交价格为100万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价66万元;本合同签订时,买受人支付定金10万元;出卖人应当在过户当日将房屋交给买受人,逾期在15日之内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,逾期超过15日,买受人有权退房,出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;双方同意在本合同签订之日起120日内共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记;出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日,双方与北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。

律师说法:如何认定本案的违约责任

A公司作为甲方与李某作为乙方签订补充协议。其中第一条成交价格约定,房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计166万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定,1、乙方于20111214日向甲方支付定金10万元,乙方支付首付款时该定金视为首付款的一部分;3、甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估;4、乙方于2012210日前将首付款100万元自行支付给甲方;5、甲乙双方应于甲方解完抵押后且评估报告出来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;6、双方同意在贷款机构签发批贷函后5工作日内,共同办理房屋所有权转移登记手续;7、双方应当在过户完当日进行物业交割手续。第三条税费的负担约定,交易所涉及的税费全部由乙方负担并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任约定,甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;甲方出现下列情形,甲方构成根本违约,乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同,提供的相关产权证明手续不真实、完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的,该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的,拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的,将房屋出售给第三方的;如果甲方出现上述根本违约情形,在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。在其他约定中注明,甲方应在收到乙方首付款后五个工作日内预约提前还款,甲方在收到首付款后一个月之内还完贷款,逾期履行上述约定义务,遵照第四条违约责任。

A公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形,应属合法有效,双方均应按照约定履行各自的义务。因双方合同履行的实际需要,李某向邮政储蓄支行支付的贷款数额超过了其应向A公司支付的房屋价款余额,李某现要求A公司向其支付该差额,其诉请于法有据,予以支持。李某要求A公司交付房屋的诉请符合双方合同约定,予以支持;李某A公司逾期交房为由要求A公司赔偿租金损失,但根据李某自述其购房用途并非对外出租,且李某亦未能举证证明租金标准,故李某该项诉请缺乏依据,不予支持

(文章转自网络。侵权通知删除)

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    谢谢律师们指点

    来自湖北-武汉用户2018-01-1714:15

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    谢谢

    来自湖北-武汉用户2018-01-1714:15

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    谢谢李律师,服务态度非常好

    来自湖北-武汉用户2018-01-1710:17