案例简介：逾期交房3年购房者起诉维权

2012年7月19日，郭女士与房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买该公司在密云开发建设的一处住宅房屋。按照约定，开发商应于2013年6月30日前将房屋交付给郭女士，但郭女士入住该房屋的实际时间却是2016年6月1日，开发商逾期交房近3年。郭女士称，2015年1月22日，她收到了开发商发出的入住通知单。次日，郭女士前往办理入住手续时，却被工作人员告知无法提供《规划验收批准文件》《竣工验收备案表》等材料，郭女士拒绝接收房屋。她认为，按照约定，开发商逾期交房超过90日的，若买受人要求继续履行合同，则开发商应承担违约责任，并按照合同要求，按日支付购房款万分之二的违约金。随后，郭女士将开发商诉至法院，要求开发商支付自2013年7月1日至2015年1月23日间的违约金共计约13万元，密云法院一审支持了这一诉请，开发商不服，提起上诉，被市三中院驳回，维持原判。后开发商支付了这笔违约金。

2016年5月30日，涉诉房屋通过验收，郭女士再次前往办理入住手续时，被告知须先交纳2015年1月19日至2016年5月31日期间的供暖费和物业费。郭女士无奈，只好交纳了上述费用。但郭女士认为，她在2015年时拒绝接收房屋是因为开发商过错，于是再次向法院提起诉讼，要求开发商支付自2015年1月至2016年5月期间的违约金共计11万余元，并要求偿还其已交纳的供暖费、物业费。

对此，开发商辩称，2012年12月，消防局曾下发升级建筑外墙保温材料的通知，由于市场上的保温材料供应不足，影响了工程进度，因此才没能如期完工交房，属不可抗力因素，公司不存在过错。但2015年1月23日，公司已经向郭女士发出了入住通知，是郭女士拒绝接收房屋，因此公司也不应承担责任。

法院判决：逾期交房责任开发商承担，赔偿24万

法院经审理认为，双方在合同中约定的交付房屋的条件包括开发商应取得相关竣工验收手续，但开发商直到2016年6月1日才取得相关验收文件，故郭女士有权不接收房屋，逾期交房的违约责任应由开发商承担，郭女士要求开发商支付违约金的主张于法有据；因郭女士未能在2016年6月1日前入住该房屋，故其交纳的该日期之前的物业费、供暖费，开发商应予赔偿。而不可抗力因素是指不能预见、不能避免的客观情况，因升级保温材料而影响施工进度的情况不属于不可抗力因素，故判决开发商支付郭女士逾期交房违约金11万余元并如数偿还供暖费、物业费。

律师说法：逾期交房如何维权

许多购房人经验不足，没有验证开发商的商品房预售许可证就与其签订了预购合同，为纠纷产生埋下隐患。“举个例子，如果预售许可证上标明了建筑楼层为17层，但你的合同上是19层，那不用问了，验收一定通不过，交房肯定要逾期。”因此，消费者在签订预售合同前，可向住建部门咨询房屋开发商是否已取得预售许可证，楼盘现有建设情况是否与规划一致，避免损失。

一般对于开发商自身原因导致的逾期交房，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。如果非因为开发的责任导致的逾期交房，例如:自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。业主可事先查看合同相关条款，若有规定，则按照合同所约定的违约金数额或者损失赔偿额进行赔付。如果没有，则可按照同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。一般来说，若30天到90天仍不交房，购房者可先进行催告，催告后三个月，若开发商还是没有交房，购房者便拥有合同解除权。若催告后三个月内交房，则购房者不得以延期交房为由要求退房。

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