【基本案情】

1999年5月,甲某与乙房地产公司签订《重庆市商品房预售合同》，购买乙房地产公司开发的面积为24平米非住宅一套，价款42万元于签订合同时支付完毕。同日，甲某又与乙房地产公司签订了《租赁合同》，将上述房屋出租与乙房地产公司，甲某每月收取乙房地产公司支付的租金3200元至2015年1月。2000年3月，乙房地产公司就上述房屋又与丙某签订《重庆市商品房预售合同》，并在银行办理了30万元的按揭贷款。庭审中，丙某答辩陈述“我于2000年1月19日与乙房地产公司签订合同，该合同的签订是因为乙房地产公司向银行贷款，乙房地产公司并要求我签订抵押贷款合同，该房屋取得的银行贷款，是由乙房地产公司在使用并偿还。”现甲某诉请：1.确认乙房地产公司与丙某签订的重庆市商品房买卖合同无效；2.乙房地产公司为甲某办理涉案房屋的房地产权证。

   【观点争鸣】

一种观点认为丙某与乙房地产公司签订了房屋买卖合同，并以此为基础办理了抵押贷款合同。上述合同均经房地产管理部门备案登记，具有法定公示效力，应属合法有效。甲某要求乙房地产公司办理讼争房屋的房地产权证已属事实不能，不予支持。而且，甲某可以通过解除合同取得法律救济，如果确认丙某与乙房地产公司的房屋买卖合同无效，按揭银行抵押权的行使将与之发生矛盾。

另一种观点认为，合同是当事人的真实意思表示，丙某与乙房地产公司签订的房屋买卖合同，并非丙某的真实意思表示，乙房地产公司为取得银行贷款与丙某串通的行为损害了甲某的利益，甲某请求确认丙某与乙房地产公司签订的房屋买卖合同无效的理由成立。

【笔者观点】

笔者赞成第二种观点。第一种观点的实质是认为甲某要求乙房地产公司办理讼争房屋的房地产权证已属事实不能，因为涉诉房屋已经抵押给银行，且已进行抵押登记。回答上述问题应当首先厘清涉及按揭贷款的房屋买卖合同中各法律主体相互关系；以此为前提，探讨在丙某与乙房地产公司签订的房屋买卖合同无效的情况下，按揭银行抵押权与房屋（亦抵押物）产权回归到甲某名下是否存在矛盾；然后再来分析甲某请求确认乙房地产公司与丙某签订的重庆市商品房买卖合同无效为何成立。

商品房按揭买卖是一个包含买卖、借贷、担保等多种法律关系的集合体，涉及购房人、开发商、银行等主体的利益。各方主体之间的法律关系是：购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系；购房人与银行之间的借贷合同关系；购房人与银行之间的抵押合同关系；购房人、银行及开发商之间的保证关系，在这一关系中，银行为降低放贷风险，往往要求开发商为购房人偿还银行贷款承担保证责任。上述诸种法律关系共生、共存，是一种精巧、均衡的法律设计，基础是商品房买卖合同关系。商品房买卖合同关系和商品房担保贷款合同关系既相互联系又相互独立，其联系表现在商品房买卖合同关系是商品房担保贷款合同关系产生的基础和前提，没有商品房的买卖就不会有商品房担保贷款的需要,买卖合同的标的物与贷款合同的担保物具有同一性；其独立性表现在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同不是主、从合同关系，商品房担保贷款合同对商品房买卖合同不具有完全的从属性，二者不具有主、从合同关系的特征，当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销后，将会导致按揭贷款的担保物发生变化，并不会使贷款合同无效或被撤销，同理，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，贷款合同并不会因此而消灭，如若没有清偿完毕会继续履行。

因此，当商品房买卖合同无效后，这一集合体的均衡就会被打破，各主体的利益会发生变动。单就银行利益来分析，当法院判决确认商品房买卖合同无效，购房人与银行之间的抵押合同的担保标的物权属状态将确定地发生变化。此种物权变动并非基于担保物权设定人的法律行为而生。经由判决发生的物权变动在性质上属于依公法发生的物权变动，这种物权变动将阻却担保物权人的物上追及效力，引起担保物在法律上的灭失。申言之，担保物权人的物上追及效力并不能阻碍判决所引起的担保物返还流动。如果认为判决确认商品房买卖合同无效与房屋的抵押登记存在矛盾，则是错误的。此时，银行当初订立商品房按揭贷款合同并顺利收贷的目的将无法实现。那么，此时银行该如何对自己的权利进行救济呢！《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条法律规定中“当事人”不限于购房人，还应当包括按揭银行，因此，银行可以依据该条规定进行权利救济，并可要求开发商承当连带责任（根据保证合同）。

本案中，丙某与乙房地产开发公司订立商品房买卖合同，并办理银行按揭贷款后，丙某没有支付首付款，银行按揭款一直由乙房地产开发公司按期还贷。可见，丙某和乙房地产开发公司并没有买卖商品房的真实意思表示，丙某在帮助乙房地产开发公司骗取银行贷款，双方具有恶意串通的故意，同时实施了恶意串通的行为。这种恶意串通损害了甲某的利益，乙房地产公司是明知的，虽然没有证据表明丙某对于损害甲某的利益是明知的，但在民事纠纷案件中，应当对诚实守信的当事人给与充分的法律保护，甲某依据《合同法》第52条第（二）之规定请求确认丙某与乙房地产开发公司签订的合同无效，应当予以支持。近十年来，房屋尤其是商业铺面不断升值，追求利益的最大化，可能是甲某提起本案诉请的动因。另外，甲某还可以通过解除与乙房地产开发公司之间的商品房买卖合同进行权利救济，此种救济途径的存在不应当成为甲某的本案请求不予支持的考量因素。

应当强调的是，本案中，在没有把银行追加为第三人的情况下，甲某的第二项请求将无法得到法院支持。因为银行的抵押权已经登记成立并生效，没有银行参与诉讼，法院将无法对抵押登记的注销作出认定，如果判决乙房地产公司为甲某办理涉案房屋的房地产权证，在相关房屋交易中心将不具有实际的执行力。

（撰稿人：重庆市第五中级人民法院民四庭 肖飞）