杜红涛律师

一、房屋面积纠纷怎么办

房屋面积纠纷，是指房屋实际建筑面积与约定面积不符的情况。房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积（两层以上房屋即各层外围水平面积之和），还包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。房屋建筑面积主要是由套内建筑面积和分摊的公用面积两部分组成的。

套内建筑面积由三部分组成，包括套内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。分摊公用建筑面积的计算方法为：各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和)，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。以上其中任何一个面积组成部分出现误差，都可称之为面积误差

发生房屋面积纠纷时，购房者最好能找专业的测量机构实地测量以确定房屋的实际面积，并尽量与出卖方协商解决；在协商不成的情况下，可以向法院起诉，从而维护自己的合法权益。开发商如果不认可测量结果，购房者在诉讼过程中也可以申请法院委托鉴定机构实际测量。

二、房屋实际面积与约定面积不符如何维权

如果买方与卖方在购房合同中约定了了关于房屋面积纠纷的处理办法，则双方应该按照合同的规定处理。比如，双方在合同中规定了类似于“合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准”的条款，则在房屋实际面积与约定面积不符时，应以产权登记面积为准（即以购房合同约定面积为准）。具体来讲，在房屋实际面积超出约定面积时，买房人可以拒绝支付面积误差超出房屋约定面积部分的购房款。

如果双方没有签订房屋面积纠纷的解决条款，则区分不同情况，根据法律的规定来解决。下文会详细分析不同的解决方法。

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）

面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，应当按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。这种情况下，实际面积与约定面积的误差不影响双方合同的履行，买房人必须按实际面积据实结算，不能主张解除合同。

（二）面积误差比绝对值超出3%

面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。

（1）买房人可以请求解除合同、要求出卖方返还已付购房款及利息，法院应予支持。在这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比绝对值较大，已经超出了买房人可以接受的范围，买房人可以请求解除合同，并要求出卖方承担返还责任。

（2）买受人同意继续履行合同，又根据房屋实际面积是大于或小于约定面积，分为不同情况。

①房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋面积存在误差，在一定程度上事由于出卖人造成的。因此，误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担。

②房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋实际面积小于合同约定的面积时由于出卖人的原因造成的，因此超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，是对出卖人的一种惩罚措施。

以上就是关于“商品房的实际面积与合同约定面积不符时怎么处理”、“商品房的实际面积与合同约定面积不符时可否退款”等相关问题的解答。面积条款是购房合同中的重要条款，在签订购房合同时，一定要注意面积条款。在验收新房时，也一定要注意面积的测量。日常生活中存在大量商品房的实际面积与合同约定面积不符的情况，由于这类问题涉及的利益较大，很多当事人会倾向于求助专业的律师，从而使纠纷顺利解决，更好地维护自己的利益。

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