李雅纯律师

李雅纯

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房屋租赁中承租人涉及的法律问题

来源:李雅纯律师
发布时间:2015-10-12
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房屋租赁中承租人涉及的法律问题

——李雅纯

前言:在房屋租赁过程中,承租人往往会被出租人以各种理由起诉,要求其承担违约责任,从而遭受巨额损失,以下列明了承租人在房屋租赁中遇到的几种典型问题,希望能引起承租人的重视。

一、交付租金问题

这是承租人的主要义务。承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金,不得拖欠。

交租期限:对支付期限没有约定或者约定不明确,依照行业或交易习惯仍不能确定的,按以下方式缴纳租金:

●租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;

●租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付;

●剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。

逾期缴租法律责任:根据最高人民法院的有关司法解释的规定,如果无正当理由不支付或者延迟支付的,除支付违约金外,出租人可要求承租人在合理的期间内支付,逾期仍不支付的,或者拖欠租金达6个月,出租人有权解除合同。

减租或可拒缴租金的情形:承租人在下列情况下,可以减少或者不支付租金:

●由于房屋瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的;

●不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。

二、妥善保管和合理使用房屋的问题

妥善保管:承租人应当以善良管理人的注意义务,保管租赁房屋。并因此产生相应的通知义务。包括以下情况应及时通知出租人:

●在租赁关系存续期间,租赁房屋确有修缮的必要;

●租赁房屋有现实危险性;

●第三人就租赁房屋主张权利的。

合理使用房屋:承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益,无约定方法,应以租赁房屋的性质使用,如所承租的是卧室,不得用作厨房。

违约责任:《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

三、返还房屋的问题。

承租人在租赁关系消灭时,应向出租人还房屋。

返还房屋的要求:《合同法》第235条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”

四、承租人优先购买权问题

1、优先购买权释义

所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人依据法律规定享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。

2、承租人行使优先购买权的条件

(1)承租人与出租人之间必须存在合法有效的合同

以下几种情形,承租人都不能行使优先购买权:

①合同不成立或无效的;②合同期间终止;③合同解除。

(2)出租人有出售租赁房屋的意思或行为

●以下情形,承租人不享有优先购买权:

①赠与;②产权调换;③无偿划拨(基于行政命令)。

●以下情形,承租人仍享有优先购买权:

①出租人以租赁房屋抵债;②出租人变卖或拍卖租赁房屋:应先通知承租人,在变卖时,承租人有权以最终确定的变卖价款优先购买;在拍卖时,承租人有权参与竞拍,并有权在最高成交价出来后决定是否行使优先购买权。

(3)承租人须与第三人同等条件

(4)须在一定的期限内

目前,我国法律未对承租人行使优先购买权的期限作出规定,只规定了出租人在出卖租赁物之前合理期限内通知承租人。实践中,当事人就优先购买权行使期限发生纠纷时,应看双方有无约定,无约定的则只能参照《城市私有房屋管理条例》11条规定的3个月期限来认定。

3、损害承租人优先购买权的处理

●最高院关于适用民法通则司法解释第118条规定,侵害承租人优先购买权的,可以宣告出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,这是过去一贯做法;

●最高院2009年7月30日《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第21条的规定:承租人优先购买权受到侵害的,可请求出租人承担赔偿责任,但不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。根据新法优于旧法的原则,应适用该条的规定。

●租赁合同中约定有仲裁条款的,不能限制承租人就行使优先购买权纠纷起诉。原因;优先购买权纠纷与合同履行属不同的法律纠纷,因此不受仲裁条款的约束。

●实际交易价格与备案交易价格不一致的,承租人不能要求以备案价格作为同等条件主张优先购买权。

五、装饰装修物的处理问题

违法建筑合同无效后,最难处理的是房屋装修的处理及承租损失的认定。承租人对租赁房屋进行装修,实际上是根据合同法第223条规定的“对租赁物进行改善或增设他物”。因此,对装修物进行处理时,仍参考租赁合同中关于装修事项、租赁用途的约定以及双方履行过程中的意思表示,来对承租人的装修行为进行区分:

●出租人明确表示同意或知道后未表示反对,以及依双方约定的用途进行装修的,为善意装修。对善意装修,租赁合同无效时:

◇未形成附合的装饰物,出租人同意利用的,可折价归出租人;不同意利用的,由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,应恢复原状。

◇形成附合的,出租人同意利用的,可折价归出租人;不同意利用的,由双方按过错分担装修物现价值损失。

●未经出租人同意或者超过约定用途的合理范围,擅自进行装修的,应认定为恶意装修。对恶意装修适用侵权赔偿责任原则,出租人可要求其恢复原状,赔偿损失,更不存在装修物损失分担问题。

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