在二手房交易过程中，卖房因为房子涨价或者其他原因毁约的情况屡见不鲜！

    老婆卖房子，老公不同意？

    近日，厦门一女子在签了《房屋买卖合同》后翌日就反悔，结果为此被判赔偿73万元违约金。

 据了解，被告的女子姓李，她卖的是和丈夫共有的房产。此前，李女士将该房产委托给中介公司销售。后来，有购房需求的袁小姐看中了该房产。

2016年3月27日，二人在中介公司的居间下，双方签订了《房屋买卖合同》，约定成交价格为365万元。袁小姐支付定金30万元，并约定了支付购房款、过户等事宜。

 同时，合同还约定，李女士承诺其配偶和其他共有人均知晓并认可本次买卖行为，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《房屋买卖合同》及附件的承诺被解除，撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价的20%作为赔偿金。

    但是，签约后次日，李女士就反悔了。她以“配偶不同意出售共有房屋”为由悔约。两天后，李女士退还定金30万元。

 李女士悔约后，因双方磋商未果，袁女士将李女士告上了法庭。袁小姐起诉认为，自始至终，袁小姐并不存在任何违约行为。而李女士以配偶不同意为由毁约，应按约定赔偿违约金，即成交价365万元的20%，共计73万元。

    面对起诉索赔，卖房人李女士辩解说，不应当由她承担赔偿责任。因为，她已于签约翌日上午即告知袁小姐及中介方，告知涉案房屋无法出售，但袁小姐当天执意再向李女士账户打款。事后，因家人不同意卖房，李女士于3月31日将袁小姐支付的定金通过转账退还袁小姐。李女士已通过电话、中介方转达等多种方式向袁小姐告知了合同确实无法履行的情况，也是想避免给袁小姐因本起交易造成其他损失。

    近日，厦门中院作出判决，认定被告李女士应当承担违约责任，支付73万元赔偿金。

律师说法

签约后即反悔仍应担责

   房屋买卖须慎重，签约后立即反悔也要按约定承担责任。本案中，虽然讼争房产为李女士夫妻共有，李女士主张与袁小姐签合同未经其配偶同意，但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，李女士与袁小姐签订的买卖合同应为有效合同，只是因未经共有人同意导致合同“履行不能”。

根据讼争合同约定，合同自双方签字（盖章）生效，讼争合同自双方当事人签字确认后即具有法律约束力。《房屋买卖合同》第八条明确约定：“甲方（指李女士）承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为”、“因一方违反《房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金”。

因此，李女士未经共有权人同意擅自处分共有财产并对买受人作出承诺，导致合同履行不能，李女士应承担合同约定的违约责任。

律师提醒

违约就要承担相应的违约责任，一般违约会有四个节点：签订定金协议后、签订买卖合同后、网签后、缴税后。

一、签订定金协议后

签订了定金协议后卖方违约属于单方违约，根据协议约定要双倍返还买方定金，一般定金金额不会高于总房款的20%。如果定金金额较大那么卖方承担的赔付数额将更大，极有可能得不偿失。

二、签订买卖合同后

签订买卖合同后反悔，同样属于单方面违约行为。

1、签订买卖合同后违约，买卖双方可以自行协商违约金额数，协商不成的买房可以以诉讼的方式要求卖方承担总房款的20%的违约金，且违约金数额根据实际损失来定。诉讼过程中司法机构会根据守约方的实际损失、违约方的恶意程度、合同履行的程度来综合判断违约金的具体数额。

2、买方上诉至法院，可能判决强制过户给买方。强制过户需满足5个条件：签订的买卖合同有效；购房人具有购房资质；购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户；售房人明确表示不履行合同的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过15日的证据材料，构成根本违约；交易房屋未被限制，如查封等。

三、网签后

网签后违约除了承担上述责任外，买卖双方可以通过协商到住建委申请撤销网签。注销网签需要买卖双方同时到场并填写《存量房买卖合同信息注销申请表》，并提供双方身份证原件和复印件、房产证、打印的网签合同，有委托人的需要提供授权委托书。工作人员核对无误后可以注销。

四、缴税后

缴税后违约除承担上述责任外可以去地税局办理退税。退税材料：《房屋终止交易合同》、书面退费申请书、税务发票、原网签合同原件及复印件、房产证原件及复印件、完税证明或交款凭证、双方身份证原件及复印件、退税人开户的工商银行活期存折原件及复印件。

为了未雨绸缪，在签订交易合同的时候，购房者应当主要合同内容，一般应注明：“若是由于某一方的个人行为造成交易无法继续履行的，那么履行合同的一方可以向违约的一方提出解除合同，并追究其法律责任，而违约一方不但要把已收取的违约金返还给对方，还得依法赔偿损失。”也可以适当加重卖方的违约责任，使其不敢轻易反悔。但如果买卖双方并未签订购房合同，卖家也只是口头承诺，那么此时卖方反悔，只能通过私下协商解决了。