周必荣律师

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房地产开发商虚假宣传被判支付巨额赔偿

来源:周必荣律师
发布时间:2016-11-02
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基本案情   

2010年7月,业主姚某在某市中心看中xx楼盘一套140多平方米、总价70多万元的房子,当时xx楼盘销售书上有这样一段描述:“在寸土寸金的市中心营造一座近6000平方米的中心花园不能不说是一种奢侈,xx都市公寓就拥有这样的奢侈。”可以说这段宣传文字是促使姚某当时下单的重要原因之一。签约前,姚某还特地向售楼小姐求证“6000平方米的中心花园”是否属实,售楼小姐说,楼书上说的有就不会有假。

2012年6月,姚某拿到房子后发现,原先开发商承诺的6000平方米的中心花园居然不到2000平方米。据开发商解释,xx楼盘征地11000平方米,减去5000多平方米的建筑面积和道路面积,剩下的就是花园面积了。作为公共绿地面积大幅缩水,xx楼盘业主姚某等人决定向某市仲裁委员会申请仲裁,要求开发商赔偿。

在决定仲裁之前,姚某曾就中心花园缩水一事,和xx楼盘的开发商谈判要求赔偿,但被开发商拒绝。xx楼盘开发商认为,在报刊和楼书中对6000平方米中心花园的表述不能成为合同内容,而且报刊和楼书对房屋所作的说明和承诺是不确定的,因此对合同的订立和价格的确定不具有重要影响。

 

 

仲裁与裁判

仲裁庭认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,开发商在报刊和售楼广告中对6000平方米中心花园的宣传是具体和明确的,对合同的签订和价格的确定有重大影响,是合同内容的一部分。开发商未能按合同约定履行自己的义务,理应酌情承担违约责任。事后,关于xx楼盘的中心花园缩水问题,业主姚某个人拿到了1.4万余元的补偿。

除了姚某等业主向某市仲裁委员会申请仲裁外,其他部分业主选择了向人民法院起诉。人民法院经审理后认为,售楼广告中宣称有近6000平方米中心花园的允诺,对楼盘的销售有重大影响,应该视为要约。鉴于双方对违约责任没有作出明确约定,法院酌情判定开发商按总房价款的20%支付违约金。

律师评析

根据相关法律规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任,本案即属于这种情况。这也提醒开发商在制作、发布房地产广告的时候,除了要遵守《广告法》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规外,还应当特别注意房地产广告的宣传资料是否与实际相符合,切不可为吸引眼球而作虚假宣传。

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律师信息LAWYER INFORMATION
  • 律师姓名:周必荣
  • 执业律所:上海永昱信律师事务所
  • 职  务:
  • 执业证号:13101*********513
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    上海市黄浦区中山东二路88号C座703