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广州购买的二手房房产证还没办下来,可以解除吗?

作者:张静  时间:2017-04-24  浏览量 0  评论 0   0  0

咨询:你好!去年我和泰先生签署了房屋买卖合同,约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给我。在签订合同后,我向泰先生支付了首付款70万元,那套房子也交付给了我。余款30万元,约定在泰先生取得房屋产权证之后再支付。

  一年多来,由于开发商的问题,泰先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月,泰先生以房屋未办理产权证不能买卖为由,向法院提起诉讼,提出房屋买卖合同无效。我想问一下,那份房屋买卖合同真的无效吗?我该如何维护自己的权益?

 律师解答:你好!你遇到的问题确实比较棘手,你与房东泰先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效,但履行却是非常困难的。

  从法律性质来分析,要进行房屋产权的买卖交易,前提条件应该是房屋产权的存在,即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得,因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”,跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定,无效的情形,通常是交易本身违背法律的精神,而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

  因此,通常情况下,法律上不会认定该合同无效,而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系,即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下,任何一方均不得擅自解除该预约关系,除非对方存在严重的违约行为等。

  由此可见,房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效,可能难被法院支持。但同时,你想实现房屋买卖的愿望,恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因,如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记),那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任,可以依据合同处理。

因此,借鉴上述个案的经验教训,在类似案件中,建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定,并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定,以减少双方的分歧,避免交易风险。