商品房虚假销售广告，是指商品房开发商为了追求商业利润，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的引人误解的广告。实践中，开发商常采用媒体广告、售楼书、各种宣传资料、施工现场的广告牌、样板房展示等形式，对房屋的美观性、功能质量、环境质量作出虚假的说明和允诺，吸引购房者的注意。

    在认定开发商是否构成虚假销售广告时，应主要区别以下几种情形：

1．夸张性宣传。有些楼盘广告内容使用夸张性文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地’’、“温馨家园”等词句。这些广告仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力。开发商发布上述广告，只为引起人们的注意，其目的是吸引广大的客户向自己发出要约，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地，完全由客户自己认识和决定，开发商无需为此承担责任。

2．因客观原因未履行广告承诺。若开发商已按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整，如按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，则不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告。开发商可以根据当事人的请求，变更合同价款或解除合同。

 3．故意虚构事实或隐瞒真相。

如果开发商主观上故意虚构事实或者隐瞒真相，诱使业主购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的是虚假房地产广告，实施了欺诈行为。比如开发商在销售广告中不仅对房屋的质量做出承诺，也对商品房周围的环境作了虚假的承诺。如果不能履行对环境的承诺，就可以认定开发商有欺诈行为。因为业主购买房屋，不仅购买的是房屋本身，而且包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境，这时开发商就应承担其虚假广告的法律责任。认定开发商的广告是否构成欺诈性广告，应结合实践中的具体情况，即根据开发商是否明知或应知其广告承诺根本不可能实现、开发商有无履行广告承诺的本意等情况进行综合判断。

争议焦点

对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，审判实践中有不同观点：

    第一种观点认为，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则要求的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补偿。

    第二种观点认为，开发商在订立合同时，往往利用其订立合同时的优势地位，拒绝将售楼广告中作出的说明和允诺的内容订入合同中，故对广告中的说明和允诺从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺。开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

裁判思路

    我们认为，在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、甚至《消费者权益保护法》的归责原则具体确定。

    1．要约条件下的责任承担

    如果把商品房销售广告认定为要约，受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任，一是缔约过失责任。

    违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。违约责任以补偿守约方所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，而且当事人可以在法律规定范围内约定，具有一定的随意性。商品房销售广告中的违约责任在《商品房买卖合同解释》第3条中有明确规定．违约责任以合同的有效成立为前提。就商品房销售而言，相关商品房销售广告主体的违约责任问题应从以下四个方面来予以认定：第一，要有商品房销售广告违约行为的存在；第二，有因商品房销售广告违约行为造成的损害事实；第三，商品房销售广告违约行为与损害事实之间有因果关系；第四，实施了商品房销售广告违约行为的相关主体必须有过错。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则。购房人应当结合自身实际作出选择。

    缔约过失责任，是在订立合同的过程中，由于一方当事人的过错，使合同无效、被撤销或未成立，并给对方造成损失的情况下所承担的一种民事赔偿责任。违约责任救济的是履行利益，而缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益。就商品房销售广告主而言，缔约过失责任的构成要件有四：一是商品房销售广告主体在要约生效后违反先合同义务；二是商品房销售广告主体一方存在过错；三是购房人基于要约的信赖利益受有损失；四是购房人损失与广告主体违反先合同义务和存茌过错之间有因果关系。缔约过失责任赔偿内容一般包括因信赖利益而造成的直接损失和间接损失，在数额上一般不超过合同正常履行时的利益。

 2．要约邀请条件下不承担民事责任

    根据要约邀请的一般原理'要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不担民事责任。至于是否违反《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定问题，因涉及行政责任，在此不赘述。

    对商业广告原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任。这有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。