刘琬琳律师

随着我国住房制度商品化趋势的发展，物业管理将会发展成为一门新的学科，它所承载的内容将会受到越来越多人的关注，如何科学有效的完善现代物业管理法律呢？我认为应从以下几个方面着手改善：

　　（一）制定权威较高的物业管理制度的专项立法物业管理已成为当前我国房屋管理的一种基本模式，事关千家万户，与公民的日常生活息息相关，与大多数人们的利益紧密相关，其规范运作对于市场经济的健康发展和全社会的长治久安与和谐发展十分重要，是关乎国计民生的大事，由全国人大制定专门的物业管理法律理所当然。业主自治管理制度是物业管理中的重要制度，按照我国《立法法》的规定，“民族区域自治制度、基层群众自治制度的事项只能制定法律。”因此，业主自治管理制度也应由法律来规定，但我国物业管理方面的立法都没有涉及业主自治组织法律地位的规定。在物业管理中存在着许多问题物业管理方面的立法没有解决，如物业服务合同性质问题、物业服务企业的安保责任问题、住宅专项维修资金运行管理监督中的问题等等，这些都需要法律加以规范。

　　因此，由全国人大立法明确业主自治组织的法律地位、业主自治组织与居委会的关系，明确物业服务合同的性质等，对规范和促进物业管理的发展十分必要。调整和完善物业管理关系，加强物业管理的立法工作，其中首要的工作是提高法律位阶，尽快颁布《中华人民共和国物业管理法》，以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。

　　此外，从世界各地有关物业管理立法发展的动态趋势看，专门立法已成为近代各国物业管理立法的主流。《中华人民共和国物业管理法》出台将在我国物业管理法律体系中起着统领的作用，将有利于形成我国物业管理法律体系的基本框架。近年来，围绕物业管理立法、执法、司法方面等所暴露出的问题，对其所作的讨论与研究比较深入，在充分归纳我国现有物业管理立法经验与成果的基础上，制定一部全面、科学的《中华人民共和国物业管理法》己成为可能。

　　（二）立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理（是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘物业管理机构之前这一期间的物业管理），其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%—50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10—15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”.业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。

　　物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象的发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。

　　（三）立法应明确业主委员会的法律地位

　　立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者相互平衡制约、相互监督的制约机制。

　　它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格。这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势，也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。

　　同时，业主委员会诉讼主体资格问题属于诉讼制度，根据立法法只能通过制定法律来明确，而不能通过司法途径。建议通过立法确立业主委员会的法律地位并明确其权利能力和行为能力。

　　（四）建立专项维修基金管理委员会

　　专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径：第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。实践中存在着维修基金收不齐，由此影响房屋的维修和管理的现象。造成这样的原因有两个，一是1996年前开发的房屋，当时政府部门尚未出台物业维修基金收缴办法，故应由居民承担的2%,开发商承担的3%没有收缴到位。二是承建房屋的房产公司已破产；没有破产的房产公司不肯缴。

　　（五）公开物业服务收费标准

　　虽然物业服务标准在实践中难以确定，但是法律法规可以明确物业公司与业主协商确定服务标准的程序，例如物业公司可以和业主委员会进行协商做出一个草案后，再逐个听取业主的建议，进行修改，最后通过书面表决的方式确定物业服务标准。关于物业收费标准，法律可以授权相关政府工作部门制定指导价格，避免物业公司为追求利润而减少投入、降低服务质量。应当注意的是，在制定政府指导价时，必须考虑到物业公司本身的实力和业主的经济承受能力。否则，政府指导价将成为一纸空文。同时，可以考虑实行“菜单制”物业收费模式，改变目前业主被动接受价格和服务的局面，以确保公平交易。此外，必须建立相关部门的监督机制，定时抽查执行情况，确保相关标准的执行，明确物业公司与业主的权利与义务，定纷止争

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