回迁房事宜总结

以下为笔者接到朋友咨询关于回迁房事宜所给出的相关建议，供各位看官参考、指正。

一、所可能涉及的事项：

1、回迁房是否由政府确定价格；

2、回迁房是否能顺利办理产权证书，并进行过户，是否存在限制；（是否仍为建立在村集体土地上的旧村改造房屋）

3、所签订协议的主体是否适格？是否存在家庭内部关于回迁房的分配？

（一）业主已经持有房产证：

此种情形，一般可以做出租或买卖，通过将房产证过户至购买方，完成不动产登记变更，使得购买者成为房屋所有权人。

（二）业主并未持有房产证，而是持有与开发商签订的回迁协议书

业主仅持有与开发商签订的回迁协议书，该回迁协议书系双方私下意思表示，不具有对外公示的效力，能否取得房屋产权，属于未知情形。存在以下几种情况：

1、原村民拿到房产证，并将房产证过户至购买方名下；

2、原村民拿到房产证，但是不予过户；（协议中要明确如村民不过户如何处理，双倍返还价款或要求强制过户）

二、可能面临的问题

第一、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。

三、注意事项

第一、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

第二、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

第三、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，卖方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。