季伟律师

买房的目的大多情况下是为了居住，但如果房屋存在被人租住、居住的情况下，买房人是否还可以正常实现其快速入住房屋的目的？尤其是买房人小房换大房，小房卖掉了，大房又无法入住，买房人很可能陷入无房居住的尴尬境地！

下面主要讲买房人无法实现入住的两种情形：

第一，房屋存在租赁的情形。

《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！

上面法条涉及到两个问题。

第一、租赁权特殊保护，承租人对承租房屋的优先购买权

房屋存在对外租赁情形，法律对承租人是有保护的，首先是租赁权继续有效，

2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人可以向人民法院起诉请求损害赔偿，但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。 在部分理论当中优先购买权被视为具有物权性质的债权，可见法律对该权利的保护是高于债权的，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说承租人是可以在同等条件下较一般买房人具有优先购买房屋的权利，这一点买房人在买房时一定要注意，房屋在对外承租的状态下，可以要求承租人就是否行使优先购买权进行表态，如其不够买，可以要求其书写放弃优先购买权承诺书，也可以在购房合同中，就该情形制定较高的违约金以制约卖房人履行约定，违约金一般约定20%为宜。

第二、房屋中有人居住且居住人的居住权受法律保护

这种情况下一般是居住人与卖房人具有特殊的法律上的关系，或者是以往的判决等法律文书确定给卖房人必须履行的法律义务，例如子女有赡养来人的义务，房屋给老人居住了，法律一般优先保护与卖房人具有人身关系的老人的居住权，买房人与卖房人之间形成债权，但可能碍于居住权的存在，买房人要求卖房人履行过户登记手续的权利一时受阻，待居住权消失后，买房人方可要求卖房人继续履行过户的义务！在这种情况下，买房人可以要求卖房人赔偿租赁房屋产生的损失，买房人的诉讼选择是这样的，一，买房人要求解除合同，卖房人承担违约责任、赔偿损失；二，买房人在居住权消失后要求卖房人履行过户手续，同时要求卖房人赔偿其损失。

案例：

张某与张某某系父子，诉争房屋是张某于1995年购买的商品房，1995年6月26日入住。2004年1月，诉争房屋所有权登记在张某某名下，但房屋仍由张某居住。2004年6月3日，张某给张某某出具说明，载明：“用此房抵偿欠款”字样。
2008年，张某某起诉张某要求确认诉争房屋所有权，生效判决书确认诉争房屋归张某某所有。由于张某一直在诉争房屋内居住，2009年，张某某另行起诉要求张某腾出诉争房屋，生效判决书认为，诉争房屋产权归张某某所有，但张某某未能证明张某有其他合法住房，基于当事人之间的特殊身份关系，在张某不具备腾房条件的情况下，暂不宜判决其腾退房屋，判决：驳回张某某的诉讼请求。

结语：房屋买卖中，买房人与卖房人二者之间的信息是不对称的，买房人更应尽量搜集与房屋承租、居住有关的信息，尤其是在实地看房后，具体情况，具体对待，考量是否可以买房。

作者：季伟

作者单位:江苏田湾律师事务所律师

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