季伟律师

房产只有被认定为夫妻共同财产才会有分割的问题，那么夫妻一方婚前房产离婚时另一方是否有有权分割其增值部分?而《婚姻法司法解释二》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，应该认定夫妻共同财产;《婚姻法司法解释三》第四条规定，夫或妻一方的个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应该认定为夫妻共同财产。根据上述规定可知，房产升值部分是否属于夫妻共同财产，关键在于其是属于自然增值还是投资收益。如果是自然增值，这是个人财产，如果是投资收益，就是夫妻共同财产。

自然增值，是指不需要人为操作自然增加的价值，即价值的增加是夫妻一方财产在婚姻关系持续期间自然增长的，期间并没有夫或妻一方人为因素的影响。投资收益，是指夫或妻一方对个人财产进行了经营管理而使财产增值，之所以增值，是夫或妻一方个人认为因素的结果。

夫妻间的房产只要有以下五种情形：

第一种：夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证

该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。

第二种：夫妻一方在婚前支付首付款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷

根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。同时该条第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。

第三种：夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷

其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方，当然共同还贷部分以及该部分的房产增值部分应认定为夫妻共同财产。

第四种：一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”

为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。

第五种：一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的

这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。

以上五种情形，大体上概括了夫妻间房产的情形，具体来说就是先认定房产的归属，在认定房产增值部分，属于夫妻共同房产，增值部分就应当是夫妻共同财产，属于一方婚前房产其房产增值部分则要区分不同情形。