孟海律师

根据最高人民法院的司法解释，如果房地产开发商在商品房销售中存在五种行为可能被法院裁以“一倍上限的赔偿责任”。众所周知，消费者权益保护法有关于欺诈行为可以处以双倍损失额的赔偿（目前经过修改已经是三倍)的规定。《商品房买卖合同司法解释》起草时，最高法实际上考虑到了商品房是一种特殊的商品，购买者购房主要是出于解决日常生活需要，应当适用《消费者权益法》予以保护，因此，有关商品房买卖中可以适用“一倍上限的赔偿责任”的规定，实际上是合同法与消费者权益保护法共同适用的结果。
根据商品房买卖合同司法解释第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

对此，法律都规定了基本相同的法律责任，就是解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
根据笔者对商品房买卖合同司法解释的理解，应注意：

一、“一倍上限的赔偿”不等同于“双倍返还”：

在实际操作中赔偿有两种范围的计算：一种是“利息”加“实际损失”，理论上可以称之为“填平性赔偿”），按照房屋买卖行为的固有属性，显然总计不超过已付房款本金；另一种是“惩罚性赔偿金”，这里只设定了请求的上限，具体由人民法院酌定。当然填平性损失和惩罚性赔偿金两者相加是可以超过一倍上限的。

二、对“一倍上限的赔偿”的“上限”的理解：

1、赔偿包括填平性的实际损失和惩罚性赔偿，是由两部分构成。

2、一倍上限赔偿限制了赔偿的法定事由，即限于上述五种欺诈引起的赔偿；

3、一倍上限赔偿仅限制了惩罚性赔偿的责任上限，对于实际损失不设上限。对实际损失超过已付房款的部分，均可以按照实际主张，即使这种实际损失超过了已付房款；但对填平性的实际损失以外的部分请求，这一方面则要设定上限，即一倍上限。

4、限制了赔偿前提条件，即对于填平性赔偿必须是有证据能够证明的实际发生的损失；对于惩罚性赔偿，则就是“双倍返还”了，剔除已付房款，也即一倍赔偿。

三、对当事人主张合同无效、合同可撤销、合同解除的时效的区别理解：

根据相关法律规定，主张无效的诉讼时效2年，主张撤销属于除斥期间是1年，主张解除则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定分三种情况处理。即第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。