案例：原被告于2015年4月19日签订了《二手房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同约定：原告购买被告位于深圳市罗湖区的房屋，建筑面积为54.39平方米。合同总价177.1万元（其中包括165万元的购房款和7.6万元的交易税费和4.5万元中介费），合同第八条约定被告承担本次交易的全部交易税费，并委托相关担保公司进行融资赎楼，双方约定以买方申请按揭贷款作为房款付款方式，买方须在2015年5月10日之前预付首期购房款人民币42万元整，并交付8万元作为购房定金到买方贷款银行办理资金监管或其他第三方的监管账户。要加以说明的是，由于原告担心中介多收其它费用，本案在合同总价中包括了因交易产生的赎楼费、过户费等费用，同时在备注条款中写明，原告在房产到国土局过户前，须提前将上述费用另行支付给被告。

合同签订后，原告如约履行了交付定金、取得首期款资金监管、取得贷款承诺函等的合同义务，但在赎楼时，被告却要求原告支付全部价款，包括交易税费和中介费共12.1万元。因原告不同意，被告撤销赎楼担保委托手续，并发函原告，单方解除房屋买卖合同，原告对此起诉到深圳市罗湖区人民法院，请求认定被告违约，要求支付违约金，本案的关键在于赎楼义务是卖方还是买方，也是本案一审、二审的审理焦点。

一审法院认为：虽然合同约定卖方承担本案的交易税费，但因合同总价包含了12.1万元的交易税费，且合同备注条款明确约定“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”，其中12.1万元包括赎楼费，认为导致无法赎楼的原因在于原告，认定原告违约，驳回原告的全部诉讼请求。

二审法院认为：依据合同第八条的约定，赎楼费用由卖方承担，尽管双方在合同备注条款中约定“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”，但买方并没有义务在赎楼阶段支付赎楼费用或者12.1万元，故担保公司未收到赎楼费用而致使无法赎楼的责任在于被告，被告应承担违约责任，支持了原告的诉讼请求。

案例点评：

因对合同条款认识的不同，不同的法官在认定案件事实上会存在截然相反的观点，本案因对合同备注条款“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”认识上的不同而出现的同案不同判的案例。一审法院认为虽然合同约定了交易税费由被告承担，但因合同备注条款写明“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”且原被告双方都认可全部交易税费最终由原告承担，从而认定原告在赎楼阶段有义务支付赎楼费，原告应承担无法赎楼的责任，上述观点实际上认定了合同的备注条款改变了合同第八条关于被告承担交易税费的约定。二审法院则认为“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”并不能表明原告有义务在赎楼阶段支付赎楼费用，赎楼费等交易税费的承担应根据合同第八条的约定履行，从而认定被告违约，纠正了一审的判决。

作为本案代理律师，在接到这个案件时，仔细倾听当事人的诉说，发现本案本质上系因为深圳房价上涨过快而引起的纠纷，从原告提供的二手房买卖合同等材料可以看出，被告明显是想借用合同备注条款“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”进行违约，正是对该条款的不同理解，一审、二审作出了不同的判决。现在结合本案代理观点，对本案分析如下：

1、除非合同条款明确进行更改，否则不应轻易认定合同条款被更改，应严格按照合同约定进行履行。在本案中，被告、一审认为，合同备注条款“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”中的“到国土局过户前”，意味着原告在赎楼阶段就应向被告支付赎楼费，且该备注条款的约定已经改变了合同关于赎楼费由被告承担的约定，对于这偏向被告的有利解释，原告并不服，那对于这一含糊不明确的约定该如何处理呢，我们知道，我国合同法第四条明确规定了合同的意思自治原则，只要双方合同的约定内容不违反法律强制性规定，就应得到双方的遵守履行，否则就没有诚信可言，市场交易秩序也就无法得到维护。可见，合同对于合同当事人来讲就是最大的法律。对于合同备注条款“原告在房产到国土局过户前，须提前将12.1万元另行支付给被告”中的“到国土局过户前”，不应轻易做出更改合同第八条关于卖方承担赎楼费约定的认定，在合同备注条款约定不明的情况下，仍应遵守合同第八条关于卖方承担赎楼费的约定，这样才遵循我国合同法第61条关于合同补充条款约定不明的，协议不成按合同有关条款和交易习惯的处理规则。

  2、从合同条款解释规则看，本案的合同备注条款不应被解释为原告在赎楼阶段应承担赎楼费用。当合同条款内容过于宽泛，需要进行解释的时候，在一般的情况下，我们会采用文义解释、整体解释、目的解释、交易习惯解释、诚实信用解释的方法对合同条款进行解释，从本案来看，关于卖家承担赎楼费以及合同备注条款都存在于一份合同当中，且从合同备注条款“到国土局过户前（支付12.1万元的交易税费应该是到了可以过户的阶段）”的表述方式，合同备注条款的内容不应被认为改变了合同第八条关于赎楼费由被告承担的约定。

  从本案的审理结果，我们可以看出，法官在本案中是存在自由裁量权的，但作为合同当事人，为了维护自身的合法权益，在合同签订时，应严格审查合同的条款，合同约定的条款必须明确具体且具有可操作性，必要时请教法律专业人士，切莫因为一时大意而使自己陷于被动，让不诚信者钻了合同的漏洞，造成经济损失。