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鲍泽飞律师

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房地产法律问题总结

作者:鲍泽飞  时间:2017-04-06   来源:转载  浏览量:0  

房产相关法律知识


1. 楼广告上的内容,开发商应兑现吗?

楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引房的人而的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人是否房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。

参考法条:《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条


2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?

1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺的内容抱有期望才购房屋的,即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的金钱的精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。

参考法条: 《 广告法》第三十七条 


3. 《认购书》一般包括哪些内容?

《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预许可证号。⑦当事人双方基本情况。

参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十五条 《合同法》第一百一十五条 


4. 什么是建筑面积?

建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

参考法规:《建筑面积计算规则》


5. 什么是套内建筑面积?

套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。


6. 套内墙体面积包括什么?

套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积




                     ,一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。


7. 什么是分摊的公用建筑面积?

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律法规的规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数


8. 公用建筑面积的分摊原则是什么?

①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

参考法规:《商品房销面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》


9. 哪些公用建筑面积可以分摊?

整幢楼的以下公用面积可以分摊:①大堂公共门厅走廊过道公用厕所电(楼)梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道管道井消防控制室水泵房水箱间冷冻机房消防通道,变(配)电室煤气调压室卫星电视接机房空调机房热水锅炉房电梯工休息室值班警卫物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

参考法规: 《商品房销面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》。

10. 哪些公用建筑面积不能分摊?

①仓库机动车库非机动车库车道供暖锅炉房作为人防工程的地下室单独具备使用功能的独立使用空间。②房单位自营自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫管理(包括物业管理)用房。

参考法条:《商品房销面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条


11. 面积变了,购房者可以退房吗?

经有关部门批准以后,商品房的面积




                     可以变更,但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内,购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的,视为同意变更。

开发商没有在规定的期限内通知,购房者有权退房。如果退房,开发商要承担违约责任。

参考法条:《商品房销管理办法》第二十四条   

12. 面积误差比的公式是什么?

面积误差比=产权登记面积-合同约定面积

合同约定面积            ×100%

参考法规: 《商品房销面积计算及公用建筑面积分摊规则》


13. 处理房屋面积纠纷的原则是什么?

合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,受人请求解除合同的,不予支持;

(2)面积误差比绝对值超出3%,受人请求解除合同返还已付购房款及利息的,应予支持。受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还受人。

参考法条:《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条


14. 房一般要交哪些税?

1) 印花税。(2)契税。(3)证件印花税。

参考法条:《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》第一条第二条


15. 房一般要交哪些费?

1) 房屋所有权登记费。(2)公共维修基金。(3)综合地价款。(4)证件工本费。


16. 车库交契税吗?

购房者随同普通住宅购的车库,可以减半征契税,按照1.5%的税率征税;购房者随同非普通住宅(如别墅)购的车库,不适用减半征契税的政策,依然要按照3%的税率征税。


17. 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗?

法定继承人继承房屋不征契税,非法定继承人继承房屋,属于赠与行为,应征契税。


18. 申请个人商业贷款的条件一般有哪些?

1)贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。

(2)具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。

(3)有稳定的职业和入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

(4)对首付款的要求,银行间有些许差异。

(5)有贷款人认可的资产作抵押或质押,或有符合规定条件具备代偿能力的单位或个人




                     作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

(6)具有购房合同或协议。

(7)贷款人规定的其他条件。


19. 申请个人商业贷款一般要交哪些费用?

1) 律师审查费。(2)公证费。(3)产权登记费。(4)保险费。


20. 哪些财产可以抵押?

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

(二)抵押人所有的机器交通运输工具和其他财产。

(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权房屋和其他地上定着物。

(四)抵押人依法有权处分的国有的机器交通运输工具和其他财产。

(五)依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。

(六)借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。


21. 哪些财产不能抵押?

不能抵押的财产:土地所有权;所有权使用权不明或者有争议的财产;依法被查封扣押监管的财产;以法定程序确认为违法违章的建筑物。



22. 哪些权利可以质押?

1)汇债券存款单仓单提单;

(2)依法可以转让的股份

(3)依法可以转让的商标专用权,专利权著作权中的财产权;


23. 什么是转按揭?

“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限,或将抵押给银行的个人住房出转让给第三人而申请个人住房款变更期限,变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。


24. 什么样的房子要评估?

商品房二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。

经济适用房不需要评估。


以上内容由鲍泽飞律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电鲍泽飞律师。

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鲍泽飞律师

执业机构:广东嘉得信律师事务所

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