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  • 姓名 : 刘建平律师
  • 电话 : 139****9501
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  • 机构 : 广东一粤律师事务所
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  • 地址 : 广州市天河区珠江新城华强路1号珠控国际中心11层
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买家付了款却没有购房资格,卖家能解除房屋买卖合同吗?
作者:刘建平发布时间:2018-05-15 来源:网络浏览量:0

房子是重要的不动产,而各地基本上都有限购政策。

今天我们来讨论一下:如果买家已经付款,但却没有购房资格,卖家解除合同算不算违约?



本期案例

北京的王先生名下有一套房子出售。2013年1月,经由中介介绍,王先生和购房者张先生达成一致,将这套房屋连同家具、家电、装饰装修及配套设施设备,以366万元的价格卖给张先生。


双方签订了房屋买卖合同和补充协议,主要内容是:张先生于2013年1月18日支付定金15万元,视为房屋首付款的一部分,并于3月15日前支付首付款156万元,剩余房款于3月20日前付清;王先生则应该在3月19日前还清贷款,解除房子的抵押登记。


如果王先生拒绝把房子卖给张先生,或是擅自提高价格,就算王先生违约,双方应该在王先生解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内去办理过户手续;如果张先生提供的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理过户,那么就算张先生违约。


违约的一方要向另一方支付合同价款的20%作为违约金。



根据约定,双方还应当在3月15日前去办理公证。后来,张先生支付了定金和部分首付款,王先生也解除了房产抵押登记,双方及中介在3月14日到了公证机关,准备办理公证。


这时,王先生问张先生哪一天可以过户,张先生说暂时还不确定,自己名下有套房子还没卖掉,没有购房资格,等卖掉了就办理过户。于是王先生不干了,提出不同意向张先生出售房屋。


张先生认为王先生不按合同约定行事,属于违约,就告到法院,请求法院判决解除合同,王先生退还定金并支付违约金。



而王先生则认为,张先生不具备购房资格,导致双方的合同无法继续履行,自己不需要退还定金,更不需要向他支付违约金。


站在张先生的立场上,钱都已经付了,卖家拒绝出售房屋真不厚道,虽然此时没有购房资格,但签合同的时候,双方并没有谈到购房资格的问题,况且自己的房子一卖出去就有购房资格了;而王先生的顾虑也有他的道理,按照约定,这套房子的抵押登记解除后,5个工作日内就应该办理过户,张先生忽然说不能过户,谁能不火大?


其实问题的关键正是在于“5个工作日”这个期限。根据实际经验,二手房交易从最初接洽到最终过户需要的时间并不短,在5个工作日内,张先生是不太可能将名下的房子过户出去,从而取得购房资格的。而在限购政策下,即便张先生如约付清了房款,只要房子还没过户,王先生的购房资格也会受到影响。



法院审理时认为:

北京市关于房屋限购的政策出台后,房屋买卖中标的房屋不能如约及时过户给买方,可能影响卖方的购房资格,将对卖方利益产生重大影响。在本案中,张先生作为房屋买卖合同的买受人,应对其自身是否具备履行合同的能力与资格,尽到必要的审查与注意义务


2013年3月14日张先生仍不具备购房资格,而双方协议的约定房屋过户的日期已经十分临近,可以预期双方将无法按照约定的期限办理产权过户手续。


因此,王先生在2013年3月14日获知张先生无购房资格后,解除双方之间的房屋买卖合同,有事实及法律依据


最终判决确认双方的房屋买卖合同解除,驳回张先生的其他诉讼请求。


注:以上内容由刘建平律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电刘建平律师咨询。
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