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商品房买卖合同履行疑难问题

作者:刘建平  时间:2017-08-01   来源:网络  浏览量:0  


履行是商品房买卖合同当事人追求的目的,表现为买受人按约支付购房款,出卖人按约交付商品房并转移房屋所有权。商品房买卖合同履行在实践中主要存在以下问题。

(一)关于商品房连环买卖的履行问题

买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

对此实践中存在两种观点。第一种观点认为,基于合同相对性原则,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。第二种观点认为,前后合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以判决中间省略登记,最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。笔者同意第一种观点,理由如下:

1.符合合同相对性的法理。《合同法》第8条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合《合同法》第73条关于代位权的规定。

2.防止国家税收流失。根据我国房地产税收法律规定,二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如果允许第三人直接向出卖人主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失,同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

3.合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人的债权人的利益落空。

(二)关于未经抵押权人同意转让商品房的履行问题

《物权法》第191条第2款规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通常认为该条并非效力性强制性法律规定,故抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意销售商品房的,不影响商品房买卖合同的效力。出卖人(抵押人)在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理商品房权属转移登记的,买受人有权请求解除合同,并要求出卖人(抵押人)承担相应的违约责任。实践中有疑问的是,买受人要求继续履行合同并办理商品房权属转移登记的如何处理?

对此存在两种做法:第一种做法是判令出卖人在规定的时间内清偿债务涤除抵押权后,履行合同义务:第二种做法是法院对买受人进行释明,要求其变更诉讼请求。买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求,但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。笔者赞同第二种做法,因为《物权法》第191条第2款虽非效力性强制性规定,但可以构成《合同法》第110条第(一)项规定的法律上不能履行的情形,故买受人不能要求继续履行合同。但买受人代为清偿债务的,由于不影响抵押权人的利益,在抵押权人的债权受到清偿后,买受人请求履行债权合同并变更抵押物登记的,并无障碍。

(三)关于商品房一房多卖问题

出卖人就同一商品房订立数个预售合同,数个预售合同均有效,买受人均要求履行合同的,如何处理?此涉及到预告登记、占有、支付房款、合同成立等顺位问题。

商品房多重买卖实际上是买受人之间的“赛跑”,应当按照合同履行的程度,保护实际取得所有权或者更接近于取得所有权的买受人。《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。因此,已经办理过户登记的买受人的权利优先于其他未办理过户登记的买受人。对于均未办理过户登记的,可以参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于普通动产多重买卖处理的规则,确立合法占有房屋的买受人权利优先于先行支付购房款的买受人,优先于合同成立在先的买受人。由于《物权法》对不动产规定了预告登记制度,因此在均未办理过户登记的情况下,已经办理商品房预售合同预告登记的买受人权利应当优于其他买受人。

(四)关于预抵押问题

商品房预售过程中,购房人办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记,后购房人无力归还贷款,贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的,应否支持?

对此存在两种观点。第一种观点认为,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。第二种观点认为,预告登记的抵押权具有排他效力和优先顺位。当预告登记的预抵押权尚无法进行物权登记,权利人需要实现抵押权时,权利人有权对作为请求权标的的不动产行使抵押权,使请求权发生指定的效果。

笔者同意第一种观点。建设部《房屋登记办法》第67条第(二)项规定以预购商品房设定抵押可以申请预告登记。《物权法》第20条第2款规定:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。《房屋登记办法》第68条第2款作了相同的规定。从该规定看,预抵押登记权利人享有的仅是请求办理抵押权正式登记的权利,并不享有现实的抵押权。当然,这样处理会导致预抵押登记的效果形同虚设,与市场实践相背离,不利于善意抵押权人的利益保护。从合理平衡各方当事人利益角度而言,在开发商和购房人协同办理预抵押登记的情况下,可以考虑由银行单方垫付费用进行抵押登记,实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。(法律助手)