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出卖人不愿继续履行房屋买卖合同法律后果辩析

作者:刘建平  时间:2017-06-12     浏览量:0  

在广州及周边地区房价蹭蹭蹭上涨的大环境下,笔者处理了多件出卖人不愿意继续履行二手房买卖合同纠纷案件。更多的时候,都是出卖人因为觉得卖亏了而不愿意继续履行合同,或是要求解除或是要求涨价。这种情形下,出卖人往往陷入一种担忧---法院(或仲裁机构)会不会支持房屋买受人继续履行合同的诉讼请求?会不会依合同约定承担高额违约金?特别是法院判决(仲裁机构裁决)继续履行合同后还判处高额违约金而限入人财两空的境地?在房屋买卖合同无法履行的情况下,抑或司法机关会不会将增值部分利益判归买受人?什么情况下可不承担任何违约责任,等等。

一、什么情况下法院会支持买受人要求继续履行合同的诉求

条件有三:

1法律上不存在障碍,即房屋不存在查封、按揭等情形。

2对价支付存在可能性。

3、后续执行具备可能性,即房屋不存在他卖、仅凭生效法律文书即可过户的情形。

如果法院审查后发现前述三个条件只要有一个不满足,将不会支持继续履行合同而是支持买受人要求赔偿的诉请,而不以出卖人是否同意为前提。

二、什么情况下法院会既支持买受人继续履行合同的诉求,又会判决出卖人承担违约责任

在满足上述第一种条件的形情下,法院会根据双方的房屋买卖合同进行审查,达到合同约定的情形致使房屋买卖逾期等情形,则出卖人应根据合同约定承担违约责任。一般情况下,合同会赋予买受人一方选择权,承担责任的方式出现多样化,双倍返还定金、支付违约金、赔偿实际损失都是常见样式。在继续履行合同的前提下,支付违约金、赔偿损失成为可能。

三、什么情况下法院会判决支持买受人增值部分归已方的诉求

当继续履行合同成为不可能或买受方选择要求解除合同时,支付违约金、赔偿实际损失都成为可能,亦可一并主张。如双方的房屋买卖合同只对违约金进行了约定,而并没有赔偿损失的约定,此种情况下,法院一般只判处违约金,违约代价相对较小,也是出卖方选择不继续履行合同,违约高发的原因。当法定定金罚则与上述两种约定并存时,在解除合同的前提下,双倍返还定金、支付违约金、赔偿实际损失都成为可能,但定金罚则与支付违约金(最高20%)、赔偿实际损失不可兼得,而支付违约金与赔偿实际损失可一并主张,不以20%为限,但也存在适当的司法干预,以衡平双方的利益关系,惩罚违约方,体现的裁判理念是公平公正。

四、什么情况下法院会判决解除合同,返还定金而无需承担其他责任

房地产市场政策多变,经常出现合同刚签署完就出现限购限贷政策。一旦买房人的资格条件受到限制,便在客观上无法完成后续履行。当出现买受方资格条件限制、按揭政策变更等非双方的原因导致无法交易时,法院则会根据情势变更原则判决解除合同,互不追究责任。

以上内容由刘建平律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电刘建平律师。

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