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卖房毁约,收五万定金,被判赔损失89万,并承担原告律师费

作者:刘建平  时间:2017-04-25   来源:网络  浏览量:0  
      房价暴涨时,二手房卖家无视已经签订的合同,肆意违约,此类违反契约原则,无视诚实信用的行为屡见不鲜。原因是目前法律体系下诸多判决让违约者有利可图,至少不会加重违约者的责任。
  比如,上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》,该解答中,关于守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。而在房价暴涨过程中,购房人往往只交付了几万元的定金,如果依据守约方履行合同情况等原因综合判断,法院对购房人的损失往往不能全额支持,甚至只支持一小部分损失,这让违约方有利可图。
  然而,吴中法院(2016)苏0506民初1939号民事判决却让违约方根本无利可图,在购房人仅交付定金人民币50000元的情况下,判决违约的卖房一方全额赔偿购房人房屋差价损失89万元,同时还依据合同判决卖房人承担了购房人的因此而支付的律师费71200元,以及案件受理费、财产保全费、鉴定费等,可以说该判决,不但让违约方无利可图,而且让违约方损失巨大,可谓赔了夫人又折兵。
  附:(2016)苏0506民初1939号民事判决
  当事人信息
  原告:曹克兵
  被告:王元
  审理经过
  原告曹克兵诉被告王元房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月23日立案受理。由代理审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序,由审判员张永平担任审判长,与代理审判员瞿忠奎、人民陪审员刘洪芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹克兵及其委托代理人陈蒙蒙,被告王元的委托代理人沈芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称
  原告曹克兵向本院提出诉讼请求:判令原、被告之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日(立案之日)解除;判令被告退还定金50000元,并支付损害赔偿金900000元、违约金303000元、律师费71200元。审理中,原告撤回要求被告支付违约金303000元的诉讼请求。事实与理由:2015年12月7日,原、被告签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告所有的吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及车库,总价3030000元。原告为此支付定金50000元。2016年3月5日,中介电话告知原告,被告拒绝继续履行合同。为维护自身权益,故诉至法院请求判如所请。
  被告辩称
  被告王元辩称,其同意解除《房屋买卖合同》,解除时间为2016年3月5日。合同第8条手写的定金条款效力优先于合同第6条第4款的违约金格式条款。其同意按照合同第8条约定双倍返还定金。原告主张的违约金、损失赔偿金属于多重主张,不应同时适用,不应支持。原告主张的律师费于法无据。
  本院查明
  本院经审理认定事实如下:2015年12月7日,被告王元(甲方)与原告曹克兵(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定甲方将苏州市吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋出售给乙方,成交总价3030000元。房屋基本情况:建筑面积209.13平方米,含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备,以物品清单为准。乙方应于2015年12月7日、8日分别支付原告定金20000元、30000元,共计50000元定金。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款,银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同,守约方有权要求违约方支付按照每日合同总价万分之二支付违约金,并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同十日内,违约方仍未履行合同的,守约方有权解除合同,违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的,可向房屋所在地法院起诉,诉讼费、律师费由违约方承担。另外,合同手写部分约定,此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个;如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方,乙方违约者定金不退还。合同签订后,原告分别于2015年12月7日、8日支付被告定金20000元、30000元,共计50000元。吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及对应的*幢*号车库登记所有权人均为王元。
  …
  2016年3月5日,王元明确表示该房屋不再卖给曹克兵,原因是房屋价格上涨。王元要涨价,拒绝履行合同。
  审理中,经原告申请,本院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司(以下简称中洲评估公司)对涉案的吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。中洲评估公司于2016年9月15日出具房地产评司法鉴定估价报告,吴中区阳光水榭花园*幢*室评估总价3581100元、11号车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元,上述共计3780600元。中洲评估公司于2016年9月26日出具资产估价报告,吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。原告为此预付鉴定费27102元。
  另查,2016年3月16日,原告与江苏百年东吴律师事务所签订《聘请律师合同》,该律所指派陈蒙蒙律师作为原告在本案诉讼代理人。双方约定律师费71200元、差旅费1000元。该合同自签订之日生效,至案件一审、二审、执行终结。同日,原告支付该律所71200元。该律所开具金额71200元的发票。
  上述事实由原告提供的《房屋买卖合同》、房产证、土地证、定金收据、网银电子回单、过户通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、情况说明、聘请律师合同、律师费发票、证人证言,鉴定报告及鉴定费发票,当事人的陈述及庭审笔录予以证实。
  本院认为
  本院认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。2016年3月5日,被告王元通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》,经原告催促也未能继续履行合同,被告行为属于单方根本违约,原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张,本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除,被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题,被告违约给原告造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为3923382元。被告虽提出异议,但鉴定机构作出了明确解释,且鉴定程序合法,鉴定机构及人员具有相应资质,故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形,并积极督促被告履行合同义务,被告明确表示不履行合同后,原告又及时诉至法院请求损害赔偿,防止损失扩大。故根据鉴定意见,本院确定原告损害赔偿金额为893382元(3923382元-3030000元)。关于原告主张的律师费损失问题,根据合同约定,律师费应由违约方承担,且经核算,原告支付的律师费71200元未超出江苏省律师服务收费标准,故原告该项诉请本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定,判决如下:
  裁判结果
  一、原告曹克兵与被告王元于2015年12月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日解除。
  二、被告王元于本判决生效之日起十日内退还原告曹克兵购房定金50000元。
  三、被告王元于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹克兵损失893382元。
  四、被告王元于本判决生效之日起十日内支付原告曹克兵律师费71200元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费31040元、财产保全费5000元、鉴定费27102元,合计人民币63142元,由被告王元负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名:苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行;账号:10×××76。
  审判人员
  审判长张永平
  代理审判员瞿忠奎
  人民陪审员刘洪芳
  裁判日期
  二〇一六年十二月三日

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