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律师文集

以“炒卖”房屋为目的的购房合同无效

作者:刘建平  时间:2017-04-14   来源:网络  浏览量:0  

最近,天津判了个案子,案子本身不大,意义却很特别,这应该是首例因中介以炒房为目的,而被判购房合同无效的案子。

 

案情回顾

 

据天津媒体报道:2016年3月,尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同,约定购买吴某某的一处房屋,并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员,就要解除合同。随后,尤某某把吴某某起诉到法院。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理认定,双方签订的买卖合同不成立。实际上,塘沽审判区最近已经对17件类似的房屋买卖合同纠纷案件依法认定为合同不成立。

 

坑完卖家坑买家的中介

 

在疯狂的楼市里,“不食差价”的中介可不好找。房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在。这相当于一种“自我代理”,受着卖家的委托,去坑买家。

 

之前,也有地方判定,中介的这种行为违背居间合同义务,必须返还“差价”,但很少有判买卖合同无效的。针对这种现象,上海市专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。北京市也集体约谈过主流中介公司,明确禁止中介机构参与炒房。

 

什么样的合同是“炒房合同”?

 

第一,从法律上来看,代理人对被代理人应当诚实守信、勤勉尽责,中介机构做的是一单子买卖,一定要对买卖双方如实披露信息,充分尊重买卖双方的知情权、选择权和公平交易权。“自买自卖”,同时代理买卖双方,在代理法上是不被允许的,这一点,《民法通则》和《合同法》都有明文规定。

 

第二,该合同并没有完全体现卖家的真实意思,卖家是要把房子彻底卖给一个买主,没想到中介还不是终端买主。这也是违背法律的。

 

另外,这种行为有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,因此依法不予保护。

 

误读:以后购房合同就能以此为由推翻了?

 

不过,这篇新闻发出后,引发了一些误解,有人认为这意味着所有的房屋买卖只要找出“买房是为了炒房的借口,就可以推翻合同重来”,这种想法有没有可操作空间呢?

在天津这次的判决中,有四个关键点:1、买家是中介从业人员;2、约定合同可转让给第三方;3、支付首款之后出售人需要马上搬走;4、买家的目的是为了炒房。

在正常的交易中,能实现的一般是第二条、第三条,因为常规的合同中一般会有可转让给第三方的条款。

第一条和第四条,才是法院认定买家“炒房”的关键。中介人员会不会为了一套房子的利润铤而走险来当这个角色,还不好说。而如果要找“炒房”的借口,能否被法院认定,也不好说。

最关键的是,此事是卖家反悔引起,法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出,恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。

 

如何避开中介的坑?

 

其实,中介人员买房,跟短期或长期持有的炒房客还不一样。由于中介人员的资金少,在炒房的过程中,跟房主签订的合同一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋。

不仅如此,中介还会在合同中要求约定允许过户给第三方,以保证卖房人为实际买房人办理过户。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套,拒绝履行合同,炒房中介就会以违约为由起诉,并索要高额违约金。(网络)

 

以上内容由刘建平律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电刘建平律师。

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