叶小芬律师

案情简介:侯某某(买方)于2011年1月4日与案外人郑某某(卖方)签订了一份《房屋转让合同书》(以下简称涉案合同),约定:侯某某购买郑某某位于深圳市福田区福荣路某某花园某栋某层某号房(以下简称涉案房产),转让成交价2,000，000元人民币(以下币种均为人民币),买方应在合同签订当天向卖方支付定金300,000元,剩余楼款1,700,000元以按揭方式付款。

熊某某与侯某某有口头约定,借侯某某之名购买,熊某某是涉案房产的实际出资人及所人。熊某某、侯某某表示,涉案房产的实际转让价为1,800,000元,合同中写2,000,000元是为了能从银行多贷款。同日,郑某某向侯某某出具收据,确认收到侯某某支付的定金100,000。涉案房产于2012年1月20日转移登记至侯某某名下。

211年2月14日,侯某某与**银行股份有限公司深圳市分行(以下简称**银行深圳行)签订了一份《借款合同》和一份《抵押合同》,约定:侯某某借款1,400,0000元用于购买涉案房产,借款期限360个月,借款月利率为同期基准利率,并将上述房产作为借款合同的抵押担保。

2011年1月4日,熊某某向侯某某中国建设银行账户分两笔转账共100,000元,用于支付购房定金。2011年1月13日熊某某通过刷卡方式共支出三笔款项,分别为230,000元、50,000元、20,000元,用于支付涉案房产的首期款。从2011年3月按揭贷款还款开始至2011年7月侯某某注销按揭贷款账号之前,熊某某向侯某某名下的按揭贷款账号逐月支付了相应款项,共计37,500元。侯某某注销按揭贷款账号之后至2012年6月其通过担保公司偿还剩余贷款本息期间,侯某某没有自行偿还任何按揭贷款。

此外,涉案房产买卖过程中形成的《房屋转让合同书》、《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、定金收据、按揭账号存折等原件均由熊某某持有。涉案房产于2012年2月22日交付熊某某。侯某某自认因需要照顾生病的父亲,其于2011年2月搬离,涉案房产由熊某某居、使用至今。涉案房产登记至侯某某名下后的水费、物业服务费等由熊某某支付。

一审法院认为:不动产登记具有物权公示的效力,物权公示具有交易前的推定效力,即指物权公示后交易前,登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人,除非有相反的证据足以翻这种推定。本案中,涉案房产登记在侯某某名下,熊某某称其与侯某某有口头约定,借侯某之名购买,熊某某是涉案房产的实际出资人及所有人;但其并未提出充分的证据证明熊某、侯某某对涉案房产的出资及权属有明确约定,熊某某提交的银行转账凭证等证据仅能证明共支付了定金及首期款330,0000、部分购房贷款及水电费、物业管理费等费用,熊某某的举证不足以推翻产权登记中侯某某为实际权利人的权属记载,故对于熊某某的诉讼请求不予支持。故判决驳回熊某某的诉讼请求。

熊某某不服一审判决,提起上诉。

二审法院认为:熊某某提交的证据已经形成证据链,其关于因受贷款政策限制、故委托侯某购买涉案房产、双方存在借名买房的委托关系的主张属实,已经完成相应举证责任。侯某某关于熊某某的出资行为系双方之间的赠与或借贷关系的主张不能成立,法院不予支持。故熊某某、侯某某之间借名买房的委托关系不存在无效因素,合法有效。

但熊某某不能基于委托合同直接享有涉案房产的物权,熊某某关于直接确认涉案房产归其有的诉讼请求,法院不予支持。2011年1月4日涉案合同签订时,熊某某在本市有1年以上税证明,并曾在本市购买过商品房、于2007年转让该房产。根据现行限贷政策的规定,熊某某只能取得较少数额的按揭贷款,而侯某某不受限贷政策影响,故熊某某以侯某某名义购买涉案房产,以规避限贷政策。熊某某(委托人)基于委托关系请求侯某某(受托人)协助办理转移登记手续,因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍,根据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,法院不予支持。故判决驳回起诉,维持原判。后熊某提起再审申请。

法院观点:再审法院认为:《合同法》第五十二条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房、遏制部分城市价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益。二审法院查明,熊某某为了规避当时的限贷政策(该政策持续至本案二审判决后),借用侯某某名义购买了案涉的房屋,并申请了首套购房贷款。这种委托关系,损害了社会公共利益,根据上述法律的规定,应属无效。二审法院认为熊某某与侯某某之间借名买房的委托关系合法有效实属不当,再审法院予以纠正。但是,根据《合同法》第五十六条的规定,无效合同自始没有法律约束力,二审判决最终对熊某某确权诉请不予支持,正确。根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。熊某某可另行诉请侯某某返还其购房所支付的款项。故判决驳回再审申请。