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2017年10月23日 星期一

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律师文集

妻子签字卖房丈夫声称不知,房屋买卖合同是否有效

作者:李大伟  时间:2017-09-10     浏览量:0  
妻子签字卖房丈夫声称不知,房屋买卖合同是否有效
【案情回顾】原告章某,系某中介信息服务部女 业 主。被告邵某与丈夫全某于1986年登记结婚。2002年4月22日,邵某对某县城某小区的一处房屋(即本案讼争房屋)进行了产权登记,产权证上标明房屋所有权人为邵某,产别为私有房产,面积为149.57平方米,共有人栏目未填写。2003年4月,邵某取得上述房屋的国有土地使用证,证上标明土地使用者为邵某。
2003年,邵某在该县城另一小区又购得住房一套,经装潢后于当年搬入该房居住。此后,邵某遂委托其兄帮助出售前述讼争房屋。
2004年2月24日,邵兄以自己的名义与原告章某签订了房地产转让合同一份,约定将本案讼争房屋(邵某所有)包括附属的车棚、车库及太阳能热水器、煤气灶、有线电视等出售给章某,成交价290800元;章某付清房款后转让方交付全部房产、车棚的钥匙及附随物品;转让方负责协助提供办理房产过户所需的一切手续,费用由章某承担。合同签订后,经章某要求,被告邵某在章某所持有的一份房地产转让合同上签了自己的名字和身 份 证号码。
同年3月起,原告章某分四次付清了全部房款290800元,均由邵兄代收后转交给被告邵某。同年9月3日,章某给付完最后一笔房款后,于当日入住该房。合同履行过程中,邵某分别将讼争房屋的土地使用证、房屋所有权证交给了原告章某。
其后,原告章某要求被告邵某协助办理房屋过户手续,但被告邵某始终未协助。今年5月8日,章某一纸诉状将邵某告上法庭。当地县人民法院受理后,经被告邵某申请,法院依法追加其丈夫全某为被告,一并参与诉讼。
庭审中,原告章某诉称,我与被告邵某签订房地产转让合同后,依约给付了全部房款,邵某也已将上述房屋及该房的房产证、土地使用证交给我,但其拒绝依照合同履行协助过户义务,现请求法院判令被告邵某协助办理过户手续。
被告邵某辩称,我与丈夫全某关系素来不睦,且全某常年在外搞工程,因而我担心将来一旦感情破裂离 婚时,经济上会吃亏,故我是在瞒着全某的情况下,委托我兄出售上述夫妻共有房屋的;现我丈夫全某已知道此事,明确表示不同意出售,为了顾全夫妻关系,我不同意将房屋过户给原告章某。另据有关法律规定,我丈夫既未在转让合同上签名,又未事后追认,该转让协议应认定无效,现请求法院驳回原告章某的诉讼请求。
被告全某辩称,讼争房屋系夫妻共同财产,邵某在未得到我同意情况下单方转让,根据法律规定,转让合同应认定无效。
两被告声称夫妻关系不正常,但未能提供可信的证据。
【律师分析】
被告邵某另行购房入住后,原有住房闲置,其口头委托其兄代为出售原房合符常情,亦不违反法律规定。原告章某在与邵某签订合同后,要求委托人邵某明示委托,邵某亦亲自前往签名,并加注自已的身 份 证号码,故该委托关系合法、有效,其产生的后果应由委托人邵某承担。
两被告以讼争房屋系夫妻共同财产,且未得到夫妻共同同意为由,要求认定买卖无效的辩称,从法律上和事实上都难以确认。从事实角度分析,讼争房屋产权证上并未注明共有人,该房是共有房屋还是个人房屋本身存在争议。即便把讼争房屋看成夫妻共同财产,也应视为是被告邵某夫妻平等协商的结果。因为本案从合同签订,到原告章某分四次付清房款,再到邵某将房屋及相关权利证书交给章某,及章某实际入住,时间间隔并不太短,在无可靠证据证明两被告夫妻关系不睦的情况下,被告邵某辩称全某不知情不符合常理。
合同签订后,双方当事人均应依法按约全面履行自己的义务。现原告章某付清了房款,履行了自己全部义务;被告邵某也交付了房屋及相关权利证书,履行了主要义务,但仍应按约协助原告章某将房屋过户,故原告章某的诉讼请求应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》及最 高院有关婚姻法的司法解释的规定,判决被告邵某夫妇于判决生效后一个月内协助原告章某办理讼争房屋的过户手续,有关费用由原告章某负担。
一审判决后,两被告不服,提出上诉。该市中级法院审理后认为,一审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不能成立,遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,判决驳回上诉,维持原判。