卖家违约行为导致买家丧失购房机会以及房屋升值的损失、中介费损失如何弥补？广州房产律师
【案情介绍】柴先生夫妇为了能让孩子上一个好的学校，打算购置一处“学区房”。由于柴先生夫妇工作比较忙，就把购房的事情委托给某房地产经纪有限公司（简称“中介公司”）来代理寻找合适的房源和提供相关的房屋买卖的居间服务。通过中介公司积极的寻找房源，经过了几个周末的看房，最终柴先生觉得某小区的301号房屋比较符合家里的需求，并且房主是一位退休的杜老先生，通情达理，沟通起来比较顺畅。柴先生通过中介公司了解到，杜老先生早年丧偶，自己独立拉扯大了一双儿女，靠自己的打拼购置了这处房产和另外的几套房产，儿女们也都有自己的住房，现在杜老先生打算将这套房产出售，到郊外环境好、适合居住的地方购置一套别墅，方便儿女们一家人在一起聚会，晚年时可以在这里养生。
对于杜老先生欲出售的房产，从中介公司反馈的信息以及杜老先生所述，柴先生觉得购置杜老先生的房产应该没有问题。随后在2013年3月2日，柴先生夫妇到中介公司与杜老先生签订了房屋买卖合同，住宅，建筑面积57.4平方米，房屋交易总价350万元，签约当天支付定金20万元，3月10日前支付第-一笔首付款90万元，2013年5月1日前支付购房款150万元，剩余90万元采用银行贷款方式支付，2013年9月1日前办理房屋产权过户手续，银行贷款房屋产权过户后由银行直接支付到杜老先生账户，签约当天柴先生、杜老先生与中介公司共同签订了居间服务合同，对中介公司所提供服务范围进行了约定，中介费用94000元由买受人柴先生支付，签约当天即由柴先生进行了支付。
签约后，柴先生积极准备购房款并且准备办理贷款手续，2013年3月10日柴先生支付杜老先生第-一笔首付款90万元，并积极准备第二期购房款。然而，正当柴先生夫妇为了买到这样的一处好房子高兴时，杜老先生突然提出房子不卖了，如果柴先生继续买这处住宅需要增加购房款50万元，否则就不卖了。原来杜老先生签订房屋买卖合同后，他的儿女知道了，觉得房子卖的价格有点低了，根据市场行情，同地段的房子已经买到四百余万元了，故不同意父亲卖给柴先生，要卖也可以必须追加价款50万元。柴先生夫妇很不理解，就多次找到老人家做工作，毕竟双方签订有合同，双方的行为都受合同的约束，然而老人根本听不进去，按照儿女的意见必须涨价。这可急坏了柴先生夫妇，本来买房置业就是生活中的一件大事，既然开始就这么不顺，也不打算买杜老先生的房子了，但是由于杜老先生的违约行为，导致柴先生丧失购房机会以及房屋升值的损失、中介费损失如何弥补？带着疑惑柴先生找到了广东法制盛邦律师事务所李律师。
律师分析
【律师解说】李律师听了柴先生的陈述，审阅了柴先生与杜老先生及中介公司所签署的书面文件，认为杜老先生或者说他的家人主要是因为房屋价格上涨的原因，单方毁约的一种行为。
针对柴先生第-一个问题，即对于杜老先生应该承担什么样的违约责任，如何主张的问题。李律师认为，双方在房屋买卖合同中已经约定了违约责任，合同中约定出卖方违约应支付守约方总房款20%的违约金，由于市场因素，房屋价格上涨给柴先生造成的损失，可以通过评估机构对房屋的现值进行评估，评估后确定具体的损失数额。
针对于柴先生的第二个问题，对于已经支付出去的中介费用如何主张。李律师认为，如果中介费用在房屋买卖合同中已经明确约定由违约方承担，则可以直接向法院主张由违约方赔偿中介费损失。即便合同中没有约定，如果法院对于中介费用问题没有进行处理，也可以根据出售方、购买方、中介公司签订的居间服务合同进行主张自己的权利。本案中，柴先生签订的居间服务合同明确约定了中介公司的服务内容包括签署房屋买卖合同、提供交易担保、提供办理贷款服务、提供房屋产权变更服务等，而仅仅提供了签约服务的话，中介公司是应该返还未提供服务的中介费用，这是可以向人民法院提出主张的。