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2017年10月19日 星期四

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李大伟律师

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律师文集

二手房买卖中卖家没有违约却败诉广州房产律师解疑

作者:李大伟  时间:2017-08-05     浏览量:0  
二手房买卖中卖家有利却败诉广州房产律师解疑
【案情简介】余先生一家5口一直居住在一套80平方米的2居室。随着孩子的长大,余先生与妻子商量后,决定卖掉自己的2居室,然后再购买一套3居室。
由于余先生与妻子平时都要上班,无暇四处找房,便委托中介公司寻找合适的买主和房源。
中介公司很快为余先生找到了卖家韩先生和买主谭女士。余先生在与谭女士签订房屋买卖合同时,多次强调自己需要用卖房的钱来购买另一套房屋,所以要求谭女士一定要按合同约定支付房款,谭女士也一再保障会按时付款。并且双方约定如果谭女士逾期付款超过10天,余先生可以解除合同。谭女士当场交付了定金30万元。
在与谭女士签订合同后,余先生与韩先生也签订了《房屋买卖合同》,合同约定的付款日期比谭女士的付款日期晚15天。同时余先生在合同签订后也向韩先生交付了定金30万元。
谭女士按照约定时间支付给了余先生首付款50万元,,但之后的房款谭女士一直以资金紧张迟迟未支付。余先生与韩先生约定的付款时间就要到了,但谭女士还是没有任何要付款的迹象。
正在余先生焦急万分之时,余先生的妻子提醒余先生道:“你不是与谭女士约定她逾期10天不付款,你就可以解除合同嘛,现在已经超过10天了,合同就解除了啊。”余先生听完,顿时喜上眉梢,心想:对啊,我与谭女士的合同已经解除了,可以再将房屋出售或者抵押贷款啊。
于是余先生将房屋抵押贷款用于支付韩先生的房款,双方也顺利办理了过户手续。
就在余先生一家欢欢喜喜搬进新家的第2天,余先生收到谭女士寄来的律师函,要求余先生继续履行合同,并按照约定支付违约金20万元。不久之后,谭女士一纸诉状将余先生告上了法庭。
是谭女士违约在先,还要求我支付违约金,明明是恶人先告状嘛。信心满满的余先生却在一审中败诉。
明明是谭女士违约,为什么自己反而成了违约方?百思不得其解的余先生找到律师,希望李律师帮助其解答心中的疑惑。
【律师说法】李律师听完余先生的讲述后指出,余先生确实已经构成违约。
《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
本案中,谭女士与余先生在合同中约定,谭女士付款迟延满10天,余先生有权解除合同。该约定是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。
基于上述约定,余先生在谭女士付款延期满10天后,就享有了合同的解除权。但不是约定解除合同的条件成就后,合同就自动解除。而是余先生享有选择权,即余先生可以要求解除合同或者要求继续履行合同。
《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
根据《合同法》的相关规定,如果余先生选择解除合同,则应当通知谭女士,合同自通知到达谭女士时解除。如果谭女士有异议,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中,余先生并未通知谭女士,即未行使合同解除权,则余先生与谭女士的《房屋买卖合同》仍然合法有效,双方都应当遵守。
余先生在合同有效的情况下,将房屋抵押,导致合同无法继续履行,已经构成违约。
谭女士同样构成违约
本案中,余先生没有行使解除权,双方的合同仍合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。谭女士延期付款的行为违反了合同的约定,同样构成了违约。因此,余先生可以依据合同要求谭女士承担违约责任。