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2017年12月15日 星期五

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李大伟律师

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律师文集

出卖人以做低房价避税为由主张合同无效被法院驳回|律师说法

作者:李大伟  时间:2017-08-05     浏览量:0  
出卖人感觉房子卖亏了,以做低房价款为由主张合同无效被法院驳回|律师说法
【案情】2012年8月20日,王某与刘某在某房屋中介公司的居间介绍下签订了《广州市存量房屋买卖合同》,合同约定:“王某将其名下一套位于广州市的1803号两居室出售给刘某,房屋售价为150万元,房屋装修、装饰及家具补偿款30万元,房屋总价共计180万元。”
与此同时,双方另外签订了一份房屋买卖合同,约定房屋成交价为150万元。合同签订当日刘某向中介公司支付了居间服务费5万元,并向王某支付了购房定金10万元,王某出具了定金收条。因王某的房屋之前设定有抵押,刘某前期向王某支付了50万元购房款,让王某用于办理银行解押的手续。
同年9月25日王某办理完银行解押手续,刘某的购房资质已审核通过,中介公司便联系王某和刘某签订网签授权委托书,以便尽快办理网签事宜,当时的网签交易价格为150万元。不料,王某突然提出该价格低于实际成交价格,是偷逃国家税款的行为,双方签订的《广州市存量房买卖合同》是无效的。
此后,中介公司多次联系王某请其按照合同约定履行义务,配合出具相关手续以便办理网签,但均遭到拒绝。后来,王某还向法院提起了诉讼,请求法院依法确认双方签订的《广州市存量房屋买卖合同》无效。
人民法院经过审理判决:驳回王某的诉讼请求。
王某不服一审判决,持原审意见提出上诉,请求撤销原判,依法改判。广州市中级人民法院经过审理后判决:驳回上诉,维持原判。
【律师剖析】本案中涉及的是二手房买卖过程中最为常见的“阴阳合同”问题。一般为了达到少交或不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的,出卖人和买受人往往会签订两份买卖合同,其中一份是双方实际履行的合同,即所谓的“阴合同”;另一份是交给国家相关部门办理网签备案的合同,即“阳合同”。
在实践中,往往“阳合同”中房屋成交的价款低于“阴合同”中的价款,而买卖双方实际上仍旧是按照“阴合同”的约定来支付房价款。本案出卖人王某在房屋解押之后,突然反悔,提出中介公司为了早日收取中介费,而故意与买方串通做低房屋价款,偷逃国家税款,属于违法行为,双方签订的买卖合同无效,并将刘某和中介公司一同告上了法庭。
对此,李律师认为,只要双方签订的《广州市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,那么该份合同就是真实有效的,双方均应按照合同的约定去履行相应的义务。
关于网签价格和实际交易价格不一致的问题,几乎在所有的二手房交易过程中都会涉及到这一问题。李律师个人认为,双方已经在合同中明确约定房屋的出售价格是150万元,另外30万元是房屋装修、装饰和家具补偿款。因此,双方按照150万的价格进行网签并没有触犯国家的法律。
再者,出卖人王某主张在交易过程中中介公司和买受人恶意串通故意做低价款,偷逃国家税款,对国家税收造成危害。对于上述内容,王某负有举证的义务。依据我国法律的相关规定,当事人对其主张负有相应的举证责任,如果举证不能,其要承担相应的不利后果。
本案中,王某虽主张中介公司与买受人恶意串通做低价款,偷逃国家税款,但是在庭审过程中其并未向法院提交相应的证据用以证明其主张的事实。由于王某提供的证据无法证明买方与中介串通做低价款,存在偷逃税款的情形,双方签订的《存量房屋买卖合同》也是双方的真实意思表示,不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。故此,法院经过审理都没有支持原告王某的诉讼请求。
李律师也认为,一审法院和二审法院如此处理是正确的。因为在二手房交易过程中,提出合同无效主张的往往是出卖人一方,而出卖人大多是因为房屋价格上涨,感觉房子卖亏了才找出各种理由欲终止合同。如果法院支持了出卖人的请求,认定双方签订的买卖合同无效,那么无异于鼓励出卖人违背诚信、恶意毁约,不仅会严重侵害守约方的合法权益,同时也会扰乱正常的房地产交易秩序。
诉讼策略指引
结合本案的情况,出卖人王某已经向法院提起了诉讼,请求法院依法确认双方签订的《广州市存量房屋买卖合同》无效。在此情况下,刘某应积极出庭应诉,寻找证据反驳王某的主张。同时,为了更好地维护买受人的合法权益,建议刘某可以另案起诉要求王某继续履行合同,配合办理网签及过户手续。
这样一方面通过另案起诉给王某施加了诉讼压力,另一方也积极的运用法律武器来维护自己的合法权益。一般情况下,法院在受理刘某的起诉后,如果查明王某诉确认合同无效的案件尚未审结,则一般情况下会先中止审理,待王某起诉确认合同无效案件判决生效后再恢复对刘某起诉继续履行合同案件的审理。
在诉讼过程中,如果两个案子之间具有牵连关系,一个案子的审理需要以另外一个案子的审理结果为依据,而另一个案子尚未审结,那么一般法院会裁定中止审理,待另一个案子审结后再恢复对该案的审理。否则,可能会发生认定事实互相矛盾导致裁判错误。
本案王某已经起诉确认合同无效,刘某另案起诉继续履行合同,显然合同效力的问题是首先要解决的问题,如果合同最终被法院认定无效,则不存在继续履行的问题。因此,法院要中止对刘某起诉继续履行合同案件的审理,待确认合同无效案审结之后再恢复审理。

以上内容由李大伟律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电李大伟律师。

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