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2017年12月15日 星期五

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广州房屋卖家拒不过户,银行和抵押权人均不同意代为清偿,房产还能过户吗?

作者:李大伟  时间:2017-07-27     浏览量:0  
广州房屋卖家拒不过户,银行和抵押权人均不同意代为清偿,房产还能过户吗?
关键词:房屋卖家拒不过户,抵押权人均不同意代为清偿,房产过户,广州房产律师
【案情回顾】
2014年10月,胡女士通过中介购买了刘先生拆迁安置房屋一套,双方签订合同约定房屋总价款为100万元整,于合同签订当日支付定金5万元,10月15日交房,并于当日支付首付款55万元,待房本下来过户当日支付尾款40万元。合同签订当日,胡女士支付了2万元定金。10月15日刘先生依照合同约定将房屋交付给胡女士,胡女士支付了首付款58万。之后胡女士对房屋进行了装修,入住至今。
2016年6月,胡女士听邻居说房本下来了,于是赶紧联系中介,让中介联系刘先生约时间办理房屋过户登记手续。刘先生说房子在银行有抵押,需要一定的时间去解压,办完解压手续就过户。过了几天,刘先生给胡女士打电话,说现在房屋已经涨到320万元,要求胡女士加价20万元,否则就收回房屋。再说合同没有约定具体的履行期限,刘先生现在没有义务配合胡女士办理过户。胡女士想尽快过户,于是同意过户当日和尾款一起支付。刘先生看胡女士同意加价,再次提出加价要求,再加50万元。胡女士一听,觉得刘先生贪得无厌,如果自己再次同意加价,可能刘先生还会再加,于是坚决不同意加价,且另外加的20万也不再支付,要求刘先生按照之前签订的合同继续履行。刘先生表示除非胡女士再加50万元,不然就要收回这个房子,不卖给胡女士了。双方协商不下,胡女士依照律师的建议先给刘先生-发了催告函,要求刘先生尽快办理解压手续,并于收到催告函后15日内办理房屋过户手续,胡女士也多次催促刘先生,刘先生都置之不理,无奈之下,胡女士将刘先生起诉到法院,要求刘先生继续履行合同,配合办理过户手续。
胡女士起诉后,刘先生又将该房屋抵押给个人徐女士,借款50万元。刘先生在购买该房屋时向银行贷款仍有30万元未还清。诉讼中,胡女士追加贷款银行和徐女士为第三人,表示自己愿意代替刘先生支付贷款,以便解压后办理过户手续。贷款银行不同意贷款由胡女士偿还,法院表示如果抵押权人不同意,没有办法判决,案件不能继续进行,胡女士不知道该如何是好。

【律师解读】
胡女士在万般无奈之下找到了广东法制盛邦律师事务所李律师,李律师指出,胡女士和刘先生签订的房屋买卖合同有效。胡女士和刘先生签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示,且不存在违反法律法规强制性规定的内容,该合同合法有效,合同双方应按照合同的约定履行合同义务。
刘先生认为合同没有约定具体期限,自己想什么时候履行都行的认识是片面的。依照《合同法》的规定,合同生效后,当事人就合同内容没有约定或约定不明确的,可以协议补充。不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易惯例确定。履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。结合本案的情况,合同中没有约定具体的过户时间,只是概括的说房本下来后办理过户手续。之后双方经过协商就何时履行没有达成一致,胡女士以催告函的形式要求刘先生15日内办理过户,刘先生在该期限内未履行构成违约。
李律师表示,贷款银行和徐女士作为抵押权人,依照物权法的规定,在抵押权人同意的情况下,才能由他人代为偿还。在司法实践中,如果抵押权人是银行,法院可能会追加银行,询问一下贷款银行意见,或者是不追加银行,直接判决由原告替被告偿还贷款,以便涤除抵押权,最终达到过户的目的。银行不同于一般抵押权人,由他人代为偿还贷款并没有损害银行的利益,因此如果抵押权人是银行,一般法院会支持他人代为偿还银行贷款。
李律师接受了胡女士的委托,随后变更诉讼请求,请求刘先生配合办理解压手续,配合办理过户手续,以及按照合同的约定支付违约金,同时向法官提交了其他法院处理的未经贷款银行同意,由原告替被告偿还银行贷款,之后配合办理解压、过户手续的司法判例,最终说服了主审法官。
法院经过二次开庭审理后,认为刘先生恶意违约,故意损害刘女士的权利,最终判决由胡女士替刘先生偿还贷款银行和第三人徐女士的贷款,贷款银行和徐女士配合胡女士办理解压手续,解压后7日内刘先生配合胡女士办理房屋过户手续。刘先生按照合同约定每日向胡女士支付违约金300元,直至房屋过户为止。胡女士替刘先生偿还的贷款,有权再向刘先生追偿。

以上内容由李大伟律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电李大伟律师。

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执业机构:广东法制盛邦律师事务所

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