全国 [切换]
热门城市 ABCDE FGHJ KLMNP QRSTW XYZ
首页 法律咨询 专业律师 移动端

手机快车

1.浏览器输入

m.lawtime.cn即可访问

2.扫描二维码直接访问

微信扫一扫

关注【法律快车】随时

随地获取法律帮助生活

法律热点常识

网站导航 法律咨询热线: 400-888-8340

李大伟律师网络工作室

 

2017年10月19日 星期四

公告

您所在的位置:法律快车 > 全国律师 > 广州律师 > 李大伟律师 > 律师文集 > 文集内容

律师档案

李大伟_律师照片

李大伟律师

解决问题总数: 27

认证 VIP
免费在线咨询 QQ在线咨询

所在地区:广东 - 广州

手  机:13533555552

电  话:020-38870111

邮  箱:376738898@qq.com

(咨询说明来自法律快车,将获得优先解答)

执业证号:14401200410015506 查看

执业机构:广东法制盛邦律师事务所

联系地址:广州市天河区天河路385号太古汇一座31层

法规检索

律师文集

近期广州房价上涨,卖方毁约怎么办?

作者:李大伟  时间:2017-07-27     浏览量:0  

近期广州房价上涨,卖方毁约怎么办?广州房产律师案例说法 

关键词:广州房价上涨,卖方毁约

【案情简介】2016年5月,张先生通过中介公司购买了李女士某处的1109号房。合同约定房屋总价款365万元,定金5万元,于签合同当日支付,第-一笔首付款60万元于合同签订后3日内支付,用于李女士清偿尚未还清的60万元贷款,第二笔首付款100万元于网签当日支付。李女士应于6月15日前完成银行解抵押手续。网签后3个工作日向银行提交贷款申请,拟贷款金额200万元。该房屋不是李女士家唯-一住房,李女士承诺夫妻离婚将房屋做成满五唯-一。张先生按照合同约定支付了定金,并于当日支付了60万元的首付款。到了6月初,张先生打电话问中介,李女士什么时候做完解压手续,中介表示李女士尚未办完,这几天已经再催了。过几天,中介通知张先生,李女士就合同履行想和张先生谈一谈。到了之后,李女士表示虽然才过了1个月,房子已经涨了100多万,希望张先生能加80万元,不然就不在办理解压手续了,后面的合同也不履行了。张先生表示房价上涨,但是合同已经签了,双方都应该按照履行,如果李女士实在是不平衡,愿意加价20万元,再多就不能接受了。李女士说要不加80万元,要么不卖了,就交了个定金,现在双倍返还定金。张先生多次和李女士沟通无果,难道合同就没法履行了?不履行双倍返还定金就可以了么?卖方承诺的满五唯-一现在不做了,税费由谁承担? 

【律师解读】广东法制盛邦律师事务所李律师表示,最近房价波动较大,二手房履行周期一般都是2个月以上,履行过程中房价可能较签约时上涨数十万甚至上百万,这就导致部分卖家心里失衡,进而以各种理由违约。如果卖方没有合理的理由,拒绝履行合同义务,如果买方不存在违约情形,依照合同的约定,买方可以选择继续履行合同,或者解除合同,并要求卖方承担相应的违约责任。结合张先生的情况,合同约定李女士应在6月15日前办理完银行解压手续,到6月15日李女士仍未办理的,构成违约。李女士明确要涨价,根据合同约定已经构成根本违约,张先生作为守约方可以选择继续履行合同,并要求李女士承担相应的违约责任。李律师表示,如果张先生和李女士协商不成,张先生作为守约方可以选择合同继续履行。但本案比较复杂,合同继续履行可能有几个障碍,一是诉争房尚有银行贷款未清偿,有抵押权的房屋没法办理过户,因此该笔贷款需要张先生先予以清偿,之后再找李女士追偿。另外张先生购房采用贷款的方式,银行贷款能不能批是未知数,贷款涉及到银行的利益,一般情况下法院不能强制判,因此可能需要张先生一次性全款付清。至于税费的问题,李律师认为合同中李女士承诺该房屋是满五唯-一,税费由张先生承担。现因李女士违约,房屋不是满五唯-一,张先生需要缴纳50万元的个人所得税,如果张先生想要过户,取得房屋的所有权,就要先承担该笔税费,之后在要求李女士承担因违约给张先生造成的50万元的损失。如果张先生没有能力涤除银行的解压,或者没有能力承担50万元的税费,合同无法继续履行,张先生只能选择解除合同。因李女士恶意违约,导致合同解除,李女士应承担相应的违约责任。李律师表示违约金按照定金罚则来主张,是买卖双方普遍存在的一个认识误区,买卖双方已经签订正式的房屋买卖合同,应按照合同的约定承担相应的违约责任,而非按照定金罚则来赔偿张先生的损失。如果买卖双方尚未签订买卖合同,只为以后签订买卖合同签了定金合同,一方违约的,应按照定金罚则来主张违约责任。