汤容滨律师

买房人起诉卖房人要求继续履行一般发生在双方已经签订房屋买卖合同（包括中介版的居间买卖合同和网签示范合同），但由于某种原因（如：房价上涨过快导致卖房人反悔或房屋事实上无法过户等）卖房人不履行或者消极履行房屋买卖合同的情形。

一、确定继续履行的内容

《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

买房人起诉卖房人要求继续履行合同的前提是双方已经签订了房屋买卖合同，合同中对卖房人的义务进行了明确约定，且出现了卖房人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形。在现实中，卖房人履行合同的义务一般包括：1、协助配合买房人申请贷款的义务；2、协助买房人办理房屋产权过户的义务；3、交付房屋占有的义务；4、迁出房屋内户口的义务；5、协助办理水、电、天然气等生活设施过户的义务；6、因违反前述义务而产生的支付违约金的义务等。上述义务的内容，买房人在签订房屋买卖合同时必须约定明确，否则买房人在诉讼中可能无法主张相应的权利。

二、评估是否具有不能履行的情形

《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

1、法律上或者事实上不能履行

现实中这类情形是最多的，分为买房人自身的原因和卖房人的原因两种。买房人自身的原因如：（1）买房人属于住房限购对象，交易中心不能过户；（2）买房人贷款购房，由于某种原因（包括卖房人故意不配合买房人申请贷款）致使银行贷款没有批不下来，而自己又没有能力补足剩余房款。卖房人的原因如：（1）卖房人已将房屋抵押给第三人，第三人又不同意卖房人出售房屋；（2）卖房人房屋已被第三人申请法院查封（这种情况下有例外）；（3）卖房人涉诉，案外人起诉卖房人要求确认是系争房屋的共有人，且法院确认其属于共有人。（4）房屋属于动迁房，在规定的期限内不能过户；

2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高

在房屋买卖合同纠纷中这类情形比较少见，一般而言要求卖房人迁户口属于标的不适于强制履行，法院一般都会不予处理。

3、债权人在合理期限内未要求履行

出现这种情况往往有两个原因，第一，合同中对卖房人的义务约定不明确，又没有就不明确的约定达成补充协议。第二，买房人催告的方式有问题。如：合同中没有填写卖房人的联系方式，导致买房人无法催告。

三、确定案件的诉讼方向

买房人经评估后确认没有上述不能履行情形的，可以在诉讼请求中要求卖房人继续履行合同。否则，卖房人只能有两选择，1、确认房屋买卖合同有效，要求买房人承担违约责任，等不能履行的情形消失后再行起诉，要求继续履行合同；2、解除房屋买卖合同，要求买房人承担违约责任。本文所附案例系卖房人的原因导致合同不能履行，但买房人强行要求履行，法院不支持的情形。

附：某甲与某乙房屋买卖合同纠纷案

案情简介：

2007年3月28日，被告某乙与上海某置地有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由该公司对被告所有的坐落于上海市某区某村(原某队)XXX号房屋实施拆迁。2007年9月30日，原、被告经上海晴好房产经纪事务所居间介绍，签订《房地产居间合同》一份，合同约定：被告将自有的坐落于上海市某区某苑二期38幢109号502室房屋转让给原告，建筑面积131.52平方米，转让价格为人民币341,952元(以下币种同)；被告负责该房公证费、办产证费，原告负责该房车棚、物业、维修基金、配套设施费用，原告过户费用由原告自负；交房及付款方式为：原告当日向被告支付购房定金30,000元，2007年10月15日向被告支付房款239,366元，交房时向被告支付剩余房款72,586元，被告拿到房屋钥匙及其他相关资料后交予原告，原告配合被告办理产证；办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他有关费用，双方按国家规定自负；居间方完成合同委托事项的，按1%收取佣金。该居间合同签订后当日，原告支付定金30,000元及佣金3,400元。2007年10月19日，被告与上海某发展有限公司、上海某置业有限公司签订《定向购买动迁安置房协议书》和《购房补充协议书》各一份，定向购买涉案房屋在内的两套安置房屋。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：原告于2007年10月19日向被告支付房款226,620元，交房时向被告支付剩余房款89,644元，房屋车棚由原告向开发商自行购买，与被告无关；并明确：原告已于2007年10月19日向被告支付物业维修基金、煤气表安装工料费、垃圾清运费、有线电视开通费等合计4,341元。该补充协议签订后当日，原告向被告支付房款226,620元。2007年11月16日，原告向被告支付房款94,604元，被告出具收条一份，确认收到该笔款项后，原告的全部房款已结清。当日，被告将涉案房屋钥匙及房屋相关材料交予原告。2007年11月25日，被告向原告出具承诺书一份，承诺双方就涉案房屋签订的《房地产居间合同》有效，被告同意将涉案房屋过户给原告，且房价不变。

另查明，涉案上海市某区某苑二期38幢109号502室房屋现变更为上海市某区某镇某路348弄某苑32幢84号502室。原告控制使用涉案房屋，并交纳物业管理费。该房至今所有权未登记至被告名下。

原告请求判令：1、确认原、被告于2007年9月30日签订的《房地产居间合同》有效；2、被告协助原告办理涉案房屋的过户手续；3、诉讼费由被告负担。

裁判原文节选：

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告抗辩涉案房屋还存在其他权利人，被告擅自卖房系无权处分，故原、被告签订的《房地产居间合同》无效，但被告与动迁人及开发商签订的动迁安置补偿协议、商品房出售合同等法律文件中，均由被告代表所有权利人签字，且原告也已经支付相应的购房款并于之后入住涉案房屋至今，已达六年之久，被告无证据证明其向原告主张过任何权利，因此，可以认定该居间合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同之约定全面履行自己的义务。现原告已按约支付了相应的款项，被告至今未协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，显属违约。但涉案房屋的产权尚未登记至被告名下，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明，仍坚持其诉请，故原告的该诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、确认原告某甲与被告某乙于2007年9月30日签订的《房地产居间合同》有效；

二、驳回原告某甲其余诉讼请求。

案件受理费人民币6,568元，减半收取计3,284元，由被告某乙负担。