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借名买房出现纠纷如何处理

非原创(原创) 发布时间:2016-08-28 浏览量:0

所谓借名买房是指实际购房人出资(一般是出全资),由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同,房屋产权登记为名义购房人,实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。借名买房出现纠纷的情况比较多见,房地产限购无疑是当事人选择借名买房的主要原因。

借名买房出现纠纷首先需要判断当事人之间是否形成借名的合意,若双方没有书面的借名协议,仅凭口头约定在对方当事人否认的情况下,法院很难认定借名的事实。如果有证据证明双方形成借名的合意(即:借名协议),则要就协议是否有效进行判断。一般情况下有两种可能:第一,为了规避房地产限购政策而借名买房,虽然实际购房人不具备购房资格,但房地产限购政策并不属于法律和行政法规的强制性规定,因此借名协议是有效的,实际购房人有权凭借名协议主张自己的权利。第二,为了规避经济适用房限购政策而借名买房,经适房政策保障的是社会低收入群体的住房权利,《合同法》第五十二条第四项规定:“损害社会公共利益的合同无效”,不符合购买经适房的主体通过借名买房协议而购买了经适房显然损害了社会公共利益,因此这种借名协议是无效的。

如果借名协议无效,实际购房人只能要求名义购房人返还购房款,无权要求确认房屋的产权归其所有。但如果借名协议有效,则要判断协议是否可以履行。若实际购房人在诉讼时已经取得了购房资格,则有权要求法院确认房屋的产权归自己所有(严格意义上说是让名义购房人履行合同义务),若实际购房人在诉讼时尚未取得购房资格,法院很难支持将房屋的产权判归实际购房人所有,这种情况下实际购房人可以等到取得购房资格后再向法院提起确权诉讼。


附:张某诉黄某所有权确认纠纷案

 

案情简介:

    原张某与被告黄某原系男女朋友关系。20121026日,被告与第三人签订《上海市商品房预售合同》一份,由被告向第三人购买涉讼房屋,总价为2,983,989元,同日,原告向第三人支付房款854,149元。20121113日,涉讼房屋预购商品房预告登记在被告名下。2013220日,原告以被告名义向渣打银行贷款149万元用于支付房款,2013225日,原告向第三人支付房款59万元。嗣后,原告付清了房款。

  20121026日,原、被告签订《购房协议书》一份,约定因原告受房地产限购政策(尚未获得上海户籍),故委托被告以其名义于20121026日与第三人签订涉讼房屋的预售合同,并由被告代为办理银行按揭贷款手续,被告确认购房行为的实际权利人及履行人为原告,因此涉讼房屋所有权属原告所有,所有购房出资与还贷也均由原告提供和承担,被告仅为挂名代购。一旦原告符合购房条件,被告承诺无条件配合办理相关登记手续。上述协议中另约定了其他事宜。

  2013621日,原告代表被告与第三人办理了涉讼房屋交接确认书,同年1118日,第三人向原告开具付款方为被告的涉讼房屋发票一张,金额为2,979,799.36元。

涉讼房屋由原告居住,涉讼房屋现已办理大产证,登记在第三人名下。现原告起诉要求法院判决涉讼房屋归原告所有。


裁判原文节选:

    本院认为,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。从原、被告签订的《购房协议书》内容看,因原告购房受限以被告名义购买了涉讼房屋,双方约定涉讼房屋实际权利人为原告。从涉讼房屋出资情况看,原告向第三人支付了涉讼房屋首付款,余款虽由被告向渣打银行贷款,但每月贷款也由原告负责归还,故涉讼房屋实际出资人为原告,涉讼房屋应归原告所有。现原告已取得上海户籍,已符合购房资格,故被告及第三人应协助原告将涉讼房屋产权办理至原告名下。现涉讼房屋尚有渣打银行抵押贷款,原告同意由其归还渣打银行贷款,由其负责撤销涉讼房屋上的银行抵押登记,本院予以准许。由于涉讼房屋上设有预购商品房预告登记,故被告及第三人应在原告撤销银行抵押登记后撤销上述预告登记,考虑涉讼房屋现登记在第三人名下,在涉讼房屋预告登记撤销后由第三人协助原告将涉讼房屋登记在原告名下。本案受理费原告自愿负担,本院予以准许。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决如下:

  一、上海市浦东新区齐恒路XXXXXXXXX室房屋归原告张某所有,上述房屋上的抵押贷款由原告张某负责归还,并由原告张某负责撤销上述房屋上的抵押登记;

  二、被告黄某、第三人新越置业(上海)有限公司应在上海市浦东新区齐恒路XXXXXXXXX室房屋抵押登记撤销后十日内撤销上述房屋上的预购商品房预告登记;

  三、第三人新越置业(上海)有限公司应在上海市浦东新区齐恒路XXXXXXXXX室房屋预购商品房预告登记撤销后十日内协助原告张某将上述房屋产权登记至原告张某名下,办理产权登记过程中需缴纳的税费等费用由原告张某承担。

  案件受理费30,671元,减半收取15,335.50元,由原告张某负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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