李娅莉律师

小产权房租赁合同属于无效合同

案例：深圳市某村委建造一栋工业厂房，建厂房时，经多次申报而未能获批。厂房建好后，申报了历史遗留违法建筑，取得了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《建筑工程竣工验收消费备案表》。该工业厂竣工并投入使用，事实上是将该工业厂房租赁给了深圳某电子公司作生产用房，租赁期限为十年，租金每月6万元，并约定了交付保证金20万元，如深圳某电子公司违约，则深圳市某村委可以将其交付的保证金作为违约金没收。后深圳某电子公司未按约定按时交付每月租金，深圳市某村委将深圳某电子公司告上深圳市宝安区人民法院，要求其支付拖欠的租金12万元，并主张将其保证金20万元作为违约金没收。深圳某电子公司则主张，租赁合同无效，深圳市某村委应将其保证金退还。

法院判决：深圳市宝安区人民法院支持了深圳某电子公司的主张，认定租赁合同无效，深圳市某村委应将保证金退还给深圳市某电子公司；深圳市某电子公司实际使用了该租赁厂房，应参照租赁合同的租金约定支付12万元的房屋占有使用费给深圳市某村委。

法律依据：根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

而现实生活中用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。有的虽有建设工程规划许可证，但未能依建设工程规划许可证建房，而是超建（超层或超面积）以至不能进行竣工验收。有的则根本没有建设工程规划许可证而是违建与偷建，根本就不可能进行竣工验收。本案中，涉案的房屋虽然取得了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《建筑工程竣工验收消费备案表》，但依旧是属于没有合法产权证明的房屋，也没有取得建设工程规划许可证，故此，结合《城市房屋租赁管理办法》第6条“属于违法建筑的房屋不得出租”之规定，以及我国《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规定，这类小产权房因为属于违法建筑而未经竣工验收，违法国家法律的强制性规定，其租赁合同依法自始无效，相互取得的财产各自返回，因此租赁保证金应返回给深圳市某电子公司，而深圳市某电子公司仅支付房屋使用费，无需承担任何的违约责任。

　　 综合以上分析，小产权房租赁合同属于无效合同。