农民出售其宅基地上房屋的交易对象分为三类：1、本集体经济组织成员2、非本集体经济组织的农村居民3、城镇居民。交易对象不同，所产生的法律后果也不相同。

   一般而言，出售给本集体经济组织成员的行为有效；出售给非本集体经济组织成员的行为是否有效存在争议，主要是基于法律对出售给本集体经济组织成员和出售给城镇居民的法律后果的规定是非常明确的，但对于出售给非本集体经济组织的农村居民并没有禁止或者无效的名为规定；出售给城镇居民的行为无效。

   对于将宅基地房屋出售给非本集体经济组织农村居民的行为，作者认为应该被认定为无效。首先，农村宅基地房屋的土地使用权是申请获批的，使用的是本集体经济组织所有的土地，其享有宅基地使用权的基础是具有本集体经济组织成员资格；其次，宅基地以及宅基地上的房屋具有不可分性，处分宅基地上的房屋势必导致宅基地使用权的转移；三是基于农村稳定性以及宅基地房屋供居住性的要求。

   当然，还有一种观点是认为买卖行为有效。法无禁止即可为，我国法律并没有明确规定禁止将宅基地房屋转让给非本集体经济组织的农村居民。现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条并未规定农村村民出卖住房的对象，也就是说其对象可能会有本集体与非本集体经济组织成员的情况，出售住宅导致了其丧失了再次申请宅基地的权利，并不会导致宅基地灭失或者发生所有权转移的后果。建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。该条规定只是明确了受让人为非本集体经济组织成员的，房屋登记机构不予办理所有权转移登记手续。因此，我国法律并未明确规定出售给非本集体经济组织成员必然导致买卖行为无效。（作者认为，这一观点会随着时间的推移，以及农村土地试点的进一步开展，成为将来会被普遍采纳的观点）

   最高法权威观点：第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村房屋买卖问题的纪要：现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。

   综上，购买农村宅基地上房屋需要谨慎对待，否则，极有可能面临行为无效而产生的不利后果。

 附：城镇居民购买农村住房的禁止性规定

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》--国办发〔1999〕39号——农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》--国发〔2004〕28号--改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》---国土资发〔2004〕234号---严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。　

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》--国办发〔2007〕71号---农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》---国土资发〔2008〕146号---严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。