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沈晨律师

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律师文集

服务辖区被征收房屋承租人,化解承出租人之间矛盾

作者:沈晨  时间:2018-11-12     浏览量:0  

一、基本案情

2013年8月13日,杭州某制品有限公司(协议书甲方)与杭州某油品厂(协议书乙方)签订《厂房租赁协议书》一份,该协议书约定甲方因业务扩展需要租赁乙方厂房,厂房位于杭州市西湖区三墩镇,租期自2013年8月13日至2019年8月12日,租金全年28万元整。另该协议约定租赁期间如遇到政府拆迁,乙方须提前2个月通知甲方,甲方必须在2个月之内搬迁完毕(根据实际情况甲方与乙方协商,给予甲方适当的经济补偿)。

2017年9月22日,甲方收到杭州市三墩镇双桥村村民委员会通知,关于双桥村整村拆迁的决定要求甲方于2017年9月30日前停产,配合征收。甲方于2017年11月14日搬离案涉房屋,但甲乙双方就此次搬迁造成的损失补偿问题协商多次,未达成一致,甲方遂委托本律师事务所依法维权。

二、服务过程

北京才良(杭州)律师事务所接受甲方委托之后,指派沈晨律师担任本案主办律师。本次法律服务内容主要涉及如下方面:

1、诉讼请求的确定。第一、本案系杭州市三墩镇人民政府实施征收,甲方是通过行政诉讼起诉政府还是通过民事诉讼起诉乙方。第二、甲方所知乙方与杭州西湖城市建设投资集团有限公司签订有《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》(货币补偿)一份,但具体赔偿项目与金额不明。最终,本案诉讼请求初定为判令乙方支付设备补偿款、停业停产损失补偿款、装修补偿款、临时安置补偿款、钢棚补偿款合计人民币150万元(具体补偿项目与标准根据案涉房屋评估结果)。

2、诉讼财产保全。本所接受甲方委托是二零一七年农历十二月二十八日,据甲方了解三墩镇人民政府有一笔补偿款尚未支付给乙方,预计在二零一八年正月十五左右支付。甲方要求立即采取诉讼财产保全措施。经本所与杭州市西湖区人民法院沟通,最终三墩镇人民政府协助执行限制乙方向其支取补偿款150万元。

3、调查取证。甲方可以提供《厂房租赁协议书》、公司营业执照、资产负债表等,但不能提供征收中甲方所签订的《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》、《价格评估结论书》、《非住宅房地产收购价值评估报告》。案涉房屋已被拆除,为全面了解案情,本所通过向法院申请调查令,最终依法取得上述材料。

4、应对反诉。本案中乙方反诉甲方要求支付欠付的租金十万余元。为证明实际搬迁日期,甲方向国网浙江省电力公司杭州供电公司调取房屋每日用电明细,通过每日用电量反映甲方的实际搬迁日期。

5、审理结果。经法院庭前调查、开庭审理,甲乙双方达成调解,扣除反诉请求,乙方赔偿甲方设备补偿款、停业停产损失补偿款、装修补偿款、临时安置补偿款、钢棚补偿款合计人民币85万元。

三、法律评析

本案的争议焦点是承租人能否参照甲方被征收房屋补偿标准主张搬迁费、停业停产损失等补等。关于该问题,2015年末最高人民法院发布《征收拆迁裁判规则案例五则》其中第四则案例标题为“租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款”。裁判要旨为租赁合同履行过程中,出租房屋被国家征收,其征收补偿对象是房屋所有权人,承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的,人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的,应根据双方合同约定,并依据合同法的基本原则和有关规定,按租赁合同纠纷予以裁判。

基于此,本案纠纷根据租赁合同纠纷予以裁判。根据相关法律规定甲方的损失应由甲方提供证据证明。如装修补偿,本案中甲方从事的是工业产品生产,厂房装修标准严于一般标准,存在两次装修的情况,这就需要甲方提供装修合同等购入材料票据予以证明。又如停业停产损失,甲方应根据实际经营情况证明可得利润损失,利润水平可参照搬迁之前三个月平均利润。

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