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从实务角度谈物业服务合同的特殊性

作者:佛山物权法律师邹强13927292033  时间:2015-08-28  浏览量 0  

随着我国经济的发展和住房体制改革的深入, 物业管理迅速发展壮大。物业管理合同在规范物业管理活动中发挥了重要作用, 是物业服务管理法律关系产生的依据。与一般的合同相比,物业服务合同在性质、主体、合同的解除方面具有明显的特殊性。物业服务合同, 也称物业管理合同,是指物业管理人提供物业服务,业主或业主大会支付物业管理费的合同。在物业管理法律关系中,物业业主与物业管理企业之间的法律关系是最重要的法律关系,是物业管理的基础法律关系,其他各种法律关系都是围绕该两者的关系构建的。而物业服务合同作为规范物业业主与物业管理企业权利义务关系的协议, 是确定这种基础法律关系的重要依据。由于建筑物区分所有权理论是现代物业管理活动的基本原理,但迄今为止我国尚未进行建筑物区分所有权的立法这使物业服务合同缺乏有力的理论支撑;又由于物业管理具有管理方式专业性、规范化、社会性、多样性以及市场化等多种特征, 物业服务合同,作为规范物业管理法律关系的基础和主要依据,与一般合同相比,具有显著的特殊性。

 

一、合同性质的特殊性

 

物业服务合同在法律属性上属于民事合同, 在我国合同法中没有此种合同的名称, 因此是无名合同的一种。它不仅具有一般民事合同的共同特点, 如平等性、当事人意思自治、具有对价关系等,同时基于物业管理的特殊性物业服务合同具有自己的特点。

 

(物业服务合同独立于委托合同

 

当前许多学者认为物业服务合同属于委托合同。其基本理由是物业服务合同符合委托合同的一般特征;但这种观点没有注意到物业服务合同在诸多方面的特殊性。从本质上说,物业服务合同是反映区分所有建筑物的管理的一种特殊的混合型合同。认定某一契约究竟属于法定契约类型,其主要目的乃在于确定任意规定或强行规定的适用。从而在处理契约的问题时,首先须考虑的是,此项契约是否为典型契约、何种典型契约?在合同法的有名契约中,唯有委托合同与物业服务合同最相类似。但与委托合同相比,两者存在实质的差别主要表现在:1、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础,在委托合同中,委托人应当亲自处理委托事务,只有经委托人同意或在紧急情况下受托人才可以转委托;而物业服务合同中的物业管理企业可以将某些专项服务委托给专业性服务企业而无须取得业主或业主委员会的同意。这种情形打破了一般民事委托合同的限制,与建立在信任基础上的委托合同有着根本区别。2、法律后果的归属不同。委托合同的受托人在委托合同范围内所致的法律后果,一般归属于委托人,由委托人承担责任,其例外情况只有:(1) 如果委托合同是有偿的,只有因受托人的过错给委托人造成损失时,委托人才可以要求赔偿;(2) 如果委托合同是无偿的,只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的,委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同则不同,不管物业管理企业有无过错,只要其没有按合同提供物业管理服务或提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或标准,就应当承担法律责任。3、处理事务的自主权不同。合同法第三百九十九条规定:受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。这表明了受托人的忠实义务,因此受托人处理委托事务的自主权受到委托人的约束:而物业服务合同中约定的物业管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的,物业管理企业可以依据合同约定的范围,独立自主地开展物业管理服务。业主、业主委员会对物业管理企业开展的物业管理服务活动,只有监督权,而没有干涉、指挥权。物业管理企业没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。除此之外,物业服务合同与委托合同在合同形式、是否有偿等方面也存在差别。从以上分析得以明显看出,物业服务合同与委托合同存在着根本区别。

 

(物业服务合同是混合契约

 

分析无名合同,并不仅在于其与有名合同的区分,而在于通过这种比较,发现该无名合同的独特特征从而判断该无名合同的法律性质。民法系以给付义务为出发点,而设各种契约类型。具体到物业服务合同所设定的主要义务,从物业管理者的角度而言,一般包括两个方面:1、物的管理,指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理,原则上仅限于建筑物的共有部分。2、人的管理,指对区分所有人群居生活关系所为之社区管理,其对象不以居住于建筑物上的所有人为限,凡出入区分建筑物之人的行为,均应纳入。内容包括对建筑物不当毁损行为的管理, 对建筑物不当使用行为的管理及对生活妨害行为的管理。从物业管理关系的主要给付对象来看,物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的管理又有对公有设施的维修、保养;既有有关机械设施的购买、更换;又有对居住环境的安全维护,以及根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,代收水、电、气、热、通讯、有线电视费用。其涉及到若干有名合同和无名合同的内容包括委托合同、保管合同、雇佣合同、租赁合同、承揽合同等等,业主则只负有给付物业管理费的义务。

 

由此可见物业服务合同的性质既不是合同法中规定的有名合同也不是一般的所谓的无名合同而是一种类型结合合同,属于混合契约之一种。即一方当事人所负的数个给付义务属于不同契约类型,彼此间居于同值的地位,而他方当事人仅负单一的对待给付有偿契约),或不负任何对待给付。上述物业服务合同正符合类型结合合同的特征。

 

二、合同主体的特殊性

 

合同的主体是指参加合同法律关系享受合同权利和承担合同义务的人。一般合同的主体都很明确。合同双方中享有权利承担义务的自然人、法人或其他组织都是合同的主体。而物业服务合同的订立涉及业主,业主大会,业主委员会及物业管理企业多方主体。但我国现行的物业管理条例和其他法律法规并未明确物业大会和业主委员会的法律性质和地位,却规定了业主大会和业主委员会的职责。因此业主大会和业主委员会能否成为物业服务合同的当事人,一直存在争议。这使得物业服务合同的主体问题非常复杂。

 

1、业主和物业管理企业。业主和物业管理企业是物业管理法律关系中最重要的主体。在物业管理法律关系中,他们以自己的名义独立参与民事法律关系享有权利,履行义务并依法承担法律责任。因此,业主和物业管理企业作为物业服务合同的主体是毫无争议的。

 

2、业主大会。我国物业管理条例对业主大会主体资格的规定非常矛盾,一方面没有明确界定业主大会的民事主体地位,另一方面却又规定了业主大会履行相当于具有独立主体资格的组织所履行的职责。如物业管理条例第11 条规定:业主大会履行下列职责选聘、解聘物业管理企业。从实践来看,为了更好地组织全体业主,行使业主权利,改变业主在物业管理中的弱势地位,我国物业管理立法应就业主大会的民事主体地位做出明确规定。业主大会虽不具有法人资格,但可以一个社团组织的资格享有在物业管理活动中的民事权利能力。这样有利于保护业主利益,便于业主内部关系的调控。

 

3、业主委员会。从我国物业管理立法来看,业主委员会的性质,是否为法人机构,是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织,是否具有一般民事诉讼主体资格,都未做出明确规定。我国法律未赋予业主委员会法律意义上的组织形式。但事实上业主委员会承担了具有主体资格的组织才可以承担的职责。物业管理条例第15 条规定了业主委员会履行的职责,包括代表业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。实践中业主委员会参加者民事活动,如果否认业主委员会的主体资格,从法律上讲,业主委员会参加的民事活动是无效的,这事实上剥夺了业主委员会的权利,从而影响到业主合法权利的实现;而且在发生物业服务合同纠风进行诉讼时,也会出现诉讼主体缺失的问题。尤其是涉及业主公共利益的事项,不明确业主委员会的诉讼主体资格许多问题。因此在现有法律框架内,应明确业主委员会在一定范围内一定事务上的主体资格和地位,赋予其相应的权利。

 

由此可见,物业服务合同主体的特殊性在于法律对物业服务和合同各方的法律地位、资格和性质的规定不明确。只有理清物业服务合同各主体的法律地位,才便于各方主体行使权利, 产生纠纷时寻求法律救济,从而解决物业服务合同规范物业服务活动的种种缺失与矛盾。

 

三、合同解除的特殊性

 

合同解除,是指在合同有效成立以后,当解除的条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系自始或反向将来消灭的行为。根据我国合同法的规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。同时合同法又允许当事人协商一致,按约定条件解除合同或根据法定条件解除合同。在我国现行的民事立法中,合同解除时导致合同关系终止的原因之一。因此,解除合同使合同当事人的基本民事权利,也是契约自由的应有之意。而在物业管理活动中,由于业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,业主大会履行解聘物业管理企业的职责;并且业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

 

由此可见,作为合同当事人的单个业主或部分业主,不能直接通过自己的意思表示变更或解除物业服务合同,而只能通过业主大会来行使解除合同的权利。在此情形下与其他一般合同的当事人的权利相比物业服务合同一方当事人业主的合同解除权受到相当程度的限制具有明显的特殊性。

 

(业主合同解除权受到限制的原因

 

1、物业管理企业在物业管理中所提供的服务具有系统性、专业性、长期性的特点,管理方式和程序也具有特殊性,如果物业服务合同的单个或部分业主随意解除合同,不仅不利于物业管理企业对物业的有效管理,也不利于对物业管理设施的长期维护与保养,从而不利于物业服务合同基本目的的实现。

 

2、物业管理企业根据物业服务合同所进行的管理和服务,包括对共有物业设施的维护保养,对居住环境的安全维护。这涉及到全体业主的公共利益,业主基于其对建筑物的区分所有权,已经成为公共管理中的一员。在此情况下,单个业主或部分业主行使对公共物业管理的权利必然影响到其他业主的权益。因此在物业服务合同中,业主解除物业服务合同的自由与其他一般合同当事人相比要受到一定程度的限制。

 

(业主合同解除权的行使程序

 

业主的合同解除权受到一定程度的限制,并不意味着业主不能解除合同。业主行使物业服务合同解除权需要符合一定的条件,遵循严格的程序。根据物业管理条例的规定,业主行使物业服务合同解除权应当遵循如下程序:1、按照业主大会议事规则的规定召开业主大会或经20% 以上的业主提议,要求业主委员会召开业主大会临时会议;2、在业主大会上,提出解除物业服务合同的建议;3、该建议经业主大会集体讨论或书面征求意见物业管理区域内全体业主所持投票权的2/ 3以上通过,业主大会作出解聘物业管理企业的决定;4、业主委员会代表业主与物业管理企业解除物业服务合同。可见,物业服务合同的解除应遵循比一般合同解除更为严格的程序业主的物业合同解除权受到相当范围的限制,这是物业服务合同解除的独特之处。

 

四、结语

 

在建筑物区分所有的背景下,业主既享有对建筑物专有部分的专有权,又享有对建筑物共有部分的共有权,以及管理共同事务的成员权。业主通过与物业管理企业签订物业服务合同实现对物业项目的管理,在目前我国尚无关于建筑物区分所有权立法的情况下,物业服务合同是对建筑物区分所有权和物业的归属、变动、使用、限制和管理进行规范的主要依据。因此研究物业服务合同,分析其内在独特性,更充分发挥物业服务合同的作用或许能够对物业管理的理论与实践提供一些有益的参考。

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