无证房屋售出后出卖人拒不申领产权证，法院判先办不动产首次登记再办不动产转移登记！

---李某与卫某、宋某等房屋买卖合同纠纷（一审）案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-087）

【关键词】

拆迁安置房 安置利益 第三人 共有人 诚实信用原则不动产首次登记 不动产转移登记

【要点提示】

出卖人与买受人签订《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，共有人亦在合同上签名或捺印，故该合同不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。合同签订后，在房屋能够办理房屋产权登记的情况下，出卖人应当办理好房屋产权登记，并协助买受人办理过户手续。

【当事人信息】

原告：李某（买受人）

被告：卫某、宋某、卫某1、魏某（出卖人）

第三人：邱某、卫某2

【案情简介】

涉案房屋系卫某户的拆迁安置房，卫某与宋某是夫妻关系，卫某1系双方的儿子；卫某1和邱某是夫妻关系，卫某2系双方的女儿；魏某是卫某的母亲。邱某、卫某2系卫某户的新增人口，卫某户的申购人员有卫某、宋某、卫某1、魏某、邱某、卫某2。

2004年3月23日，卫某作为出卖人，李某作为买受人，签订《房屋转让合同》一份，合同约定：1、卫某将坐落于×市×区×小区×幢×单元×室，房屋面积为48.35平方米，以及储物间转让给李某；2、房屋转让价格为139400元；3、李某在签订本合同之前已将于2004年3月22日将全部房款付给卫某；4、房屋产权证等变更登记手续由李某办理，卫某必须协助，一切费用由李某承担。合同的签订过程经×区公证处公证，该公证处出具×号公证书。合同签订后，卫某将房屋交付李某，李某一直占有使用该房屋至今，但是卫某未按照合同约定领取产权证并协助李某办理变更登记，李某多次催促未果。

李某遂诉至法院，请求：判令卫某继续履行房屋转让合同约定，为李某办理房屋产权变更登记手续。

【法院判决】

卫某等人于判决生效之日起七日内办理不动产首次登记，并在办理完上述登记手续之日起七日内协助李某办理房屋的不动产转移登记。

【案件评析】

一、法院为何判决，卫某等人继续履行合同，协助李某办理不动产转移登记？

李某和卫某在2004年3月23日签订的《房屋转让合同》系双方真实意思的表示，共有人宋某、卫某1、魏某亦在合同上签名或捺印，故该合同不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故此在房屋的产权证已经能够办理的情况下，卫某应当办理好房屋的产权登记，并协助李某办理相应的过户手续。此外，因邱某、卫某2作为卫某户的新增人口，其安置的房屋与案涉房屋未进行分割，故邱某、卫某2也应履行协助李某办证的义务。

二、为何要先办理不动产首次登记，再办理不动产转移登记？

不动产首次登记主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括实践中的总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）的首创，在《条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此《条例》将其统一归纳规定为首次登记。本案中，卫某的房屋为拆迁安置房，该房屋没有进行过初始登记，没有产权证，属于产权不明的房屋，另外，首次登记可以确定卫某等对于涉案房屋享有所有权，否则卖房行为属于无权处分，无法办理不动产转移登记，故此法院判决卫某先办理不动产首次登记，再办理不动产转移登记。