目前，全国各地二手房交易市场处于蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高。但比较于新房成熟的交易以及有效监管，二手房交易由于合同版本不一、监管不严、法律认识不清等原因，导致交易中存在诸多法律风险。本文根据二手房交易常见争议类型以及争议原因的分析，对二手房常见法律风险归纳总结，以便引起交易各方重视，从而减少交易风险的发生。

第一类：房屋性质带来的法律风险

1、拆迁安置房

拆迁安置房普遍存在短期内无法取得房屋所有权证的问题，给交易双方带来巨大的隐藏风险，特别是房屋价格上涨后引发解约、拒绝过户等风险。但是，相对于普通商品房，拆迁安置房价格相对较低，现实中仍然存在大量的交易行为。

风险提示：1）出卖人“一房二卖”，最先办理房产过户的购买人取得房屋所有权，而非最先签订合同的购买人取得。

2）由于没有房产证，房屋的所有权人不明确，是一个人所有、夫妻共有还是一家人共有容易发生争议，最终会出现其他共有人要求确认合同无效的情形。

3）办理房产证时，必须由出卖方先办理至其自己名下，然后在办理房产过户手续。对于两次办理所涉及的税费问题，双方约定不清产生争议。

2、公房（房改房）

20世纪90年代初实行住房改革后, 城镇常住户口的职工,均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。因此，现有存量房屋中存在大量的公房或者房改房。

风险提示：该类房屋基于政策规定的情况不同、购房价格的不同、单独拥有或共同共有、共同居住人权利保护等特定因素，在进行交易时存在一定的限制。因此，在进行该类房屋的买卖过程中，需要对该类房屋的具体情况先了解清楚。

3、小产权房

小产权房，即在非法占用集体用地、将农村集体用地使用权变相流转、非法占用闲置的国有土地上，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。

风险提示：国务院及各部门多次明令“小产权房”严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。

由于该类房屋买卖合同属于无效合同或者效力待定合同，存在无法取得房产证、土地证，无法上市交易、质量无法保障、可能被强制拆除等诸多法律风险。

第二类：房屋质量、附属物带来的法律风险

1、房屋存在质量问题

上市交易的二手房大多数已经居住使用，多多少少存在一定的质量问题。买卖双方对于房屋质量问题没有约定或者约定不明，在交付房屋后极易产生争议，给双方带来烦恼甚至引发诉讼。

风险提示：1）二手房一般是现状交付，但是，漏水等不容易直接看到的问题双方要明确约定。

2）对于已经存在的质量问题，买方若接受双方也应在合同中注明，以防止后来出现扯皮现象。

3）对于房屋的改、扩建，或者私搭乱建情况，由于存在被强制整改、拆除的风险，双方要明确约定责任。

2、水电煤气等配套设施

水、电、煤气、网络等配套设施都属于小问题，买卖双方更关注房价、户型等主要因素，对于配套设施问题容易忽视。

风险提示：配套设施是否存在拖欠费用、预付费用，是否存在严重影响使用的质量问题以及配合过户问题，都应予以关注。

3、房屋装修、家具归属问题

二手房交易中大量是带装修、家具一并转让的，但是，对于装修特别是家具问题双方一般都是口头约定归属，而未在合同中予以明确。

风险提示：1）房屋的装饰装修、家具家电是包含在房价中，还是需要另外支付费用，应约定明确。

2）随同房屋一并转让的家具家电具体明细要予以说明，若约定不明确，发生争议时购买方难以主张权利。

第三类：房屋交易环节的法律风险

1、贷款未获批或者额度不足

由于房地产信贷政策变化、购房人资信等问题，买卖双方在签订房屋买卖合同后很容易发生银行不批准贷款申请，或者批贷额度不足的情况。同时，由于几乎所有的合同文本中均约定，若贷款不足由买方补足。

风险提示：表面上看合同约定内容对卖方非常有利，但是，房屋价值都要高达几十万甚至数百万，大部分购买人是无力支付全额房款的，客观上导致合同无法继续履行。

此时，合同无法继续履行的法律责任该如何承担，是否需要承担违约责任，违约责任的标准如何界定等方面均会发生争议。

2、交易税费承担

法律规定了房屋买卖中买卖双方各自应承担的税费，如果双方在合同中未作其他约定，即按法律规定执行。现实的二手房买卖中，通常约定卖方只管“净到手价”，所有税费都有买方承担。

风险提示：为了降低交易税费，双方会签署两份不同的合同，约定不同的房价。但是，“阴阳合同”极易引起一方违约，隐藏极大法律风险。

第四类：其他风险

二手房交易中的定金罚则、一方违约、变更过户、中介纠纷、带租出售等都是常见容易发生的法律问题，同时，还有户口迁出等容易忽视的法律问题。

由于房屋价格相对很高，任何法律问题的发生都很可能给一方造成巨大损失。因此，交易双方应当在签约前实地看房，以确认房屋状况；签约时，应当仔细审核合同条款，对于双方口头讲好的事项均体现在纸面上。