签约后才知道房屋的实际面积，可以要求撤销买卖合同
来源：张峰律师
发布时间：2018-08-03
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签约后才知道房屋的实际面积，可以要求撤销买卖合同
案例：2016年10月份，程先生将长安区某小区一套建筑面积65平方米的住房以全款75万元的价格出售给刘先生；刘先生向程先生支付了5万元定金；约定房屋交付时间为办理过户当天。三天后，程先生和中介公司一起开始办理房屋的过户手续。在看到测绘部门出具房屋登记表时，发现房屋的实际建筑面积为73平方米。原来这套房子是程先生根据单位房改政策购买的，在单位售房时测绘部门出具的房屋登记表上的建筑面积，仅是房屋内的建筑面积，不包括阳台的8平方米。程先生觉得这8平方米是单位给自己的优惠，在与刘先生签合同前，自己并不知晓此事，程先生要求刘先生按照合同约定的价格标准，再补房款9万元。但刘先生认为，自己是整套购买房屋，在签合同时，双方并没有约定房款的单价；不应该因为房屋的实测面积发生变化价款也发生变化，因此拒绝增加房款。于是程先生向法院起诉要求撤销双方在重大误解的情况下签订的房屋买卖合同。
法院经审理认为：程先生与刘先生签订合同时，虽没有具体约定房款的单价，但确认了房屋面积与房屋的总价款，根据房屋买卖的惯常方式，影响房屋总价款的因素，应该包含房屋的坐落位置、面积、朝向、楼层等，而决定房屋总价款的两大直接因素，就是房屋的每平方米的单价及房屋的建筑面积。房屋的建筑面积的确认，来源于产权证书的记载。程先生与刘先生签订合同时，其知晓的房屋面积为65平方米，故与刘先生约定了房屋总价款75万元，这是基于对相同地段房屋单价的认识及房屋面积等因素所决定。而经过实测，诉争房屋实际面积为73平方米，程先生是在签约之后才得知此事实。因此，刘先生与程先生所订的合同，是在对房屋建筑面积错误认识基础上签订的，应属于重大误解而订立的合同，判决支持了程先生的诉求，撤销双方的房屋买卖合同。
分析：根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条：行为人因为对联行为的性质，对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案所涉及的焦点问题主要是因不能归属于当事人的原因，在房屋面积发生变化的情况下，能否认定签订合同存在重大误解。如果属于重大误解则可以撤销。本案中决定房屋总价款的两大直接因素，是房屋单价及建筑面积。结合上述来看合同订立时的房屋面积和最后实测的面积相差近8平方米，按照单价计算至少有9万元的差价。相差的房屋面积在签订房屋买卖合同时程先生并不知晓，可见程先生属于对标的物存在误解。因此法院依据《合同法》中的重大误解，判决撤销合同是正确的。
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