购房贷款未获批并不是不可抗力，应承担违约责任
来源：张峰律师
发布时间：2018-03-07
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购房贷款未获批并不是不可抗力，应承担违约责任
案例：2017年10月，张某与李某签订了《商品房买卖合同》，约定张某将石家庄市某区一套房屋出售给李某。合同约定：该套房屋价款250万元，签约当日支付首付款人民币100万元，贷款150万元。合同签订时中介人员曾称贷款审批没有问题。后李某向银行申请贷款，经审批银行最终没有同意李某的贷款申请。李某也无力支付150万元的房款，遂要求解除合同，张某不同意，双方协商不成，张某将李某诉至法院，要求继续履行合同。李某则以不可抗力为由反诉要求解除购房合同。
法院经审理认为：银行没有同意李某的贷款申请，不构成不能履行合同的不可抗力因素，李某的抗辩无法律及事实依据，故判令双方的合同继续履行。
案例分析：根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所引用的法定解除的理由是：因不可抗力致使合同目的不能实现。那么申请银行贷款未获批准，属于《合同法》规定的不可抗力吗？张峰律师认为，这不属于不可抗力。
根据《合同法》第117条第2款的规定，构成不可抗力须同时满足四个条件：（1）不能预见；（2）不能避免；（3）不能克服；（4）客观情况。通常的不可抗力包括：天灾、地震、战争、罢工、政府行为等。为了保证合同的稳定性和交易安全性，不可抗力解除合同的情形非常严格而且狭窄。从某种角度而言，不可抗力就是上述列举的公认的几种情形。银行未能同意购房人贷款申请，并不能构成不可抗力。购房人以未获得银行贷款审批为由不按时交付房款，属于违约行为，应当承担违约责任。
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