建房[2010]53号:住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预


售制度有关问题的通知


各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市建委(房地局),新疆生产建设兵团建设局





为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发


[2010]4号)要求,进一步加强房地产市场监管,完善商品住房预售制度,整顿和规


范房地产市场秩序,维护住房消费者合法权益,现就有关问题通知如下:


一、进一步加强房地产市场监管


(一)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企


业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相


收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房


项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格


按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有


权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进


行虚假交易。
(二)严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法


违规行为的查处力度。对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将


全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买


卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处。


(三)加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的,应当委托


在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目


、服务内容和收费标准在显著位置公示;额外提供的延伸服务项目,需事先向当事人


说明,并在委托合同中明确约定,不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服


务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价


,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得


采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。


(四)加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本,积极推


行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房


质量性能,物业会所、车位等设施归属,交付使用条件及其违约责任做出明确约定,


并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当


将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。


(五)健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设,及时


准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售


楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许


可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情


况等信息,在销售现场清晰明示。


(六)鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际,制定商品住房现售管理办


法,鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房,应符合《商品


房销售管理办法》规定的现售条件;在商品住房现售前,房地产开发企业应当将符合


现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。


二、完善商品住房预售制度


(七)严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际,合理确定商品住房项目预


售许可的最低规模和工程形象进度要求,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层


、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区,要建立商品住房预售许可绿色通道,


提高行政办事效率,支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。


(八)强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售


商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预


测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监


管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。


预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。


(九)完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建


立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资


金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程


建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交


付。


(十)严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自


更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为,对可售房源预订次数做出限制规定


。购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除


的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除


合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源应当公开销售。


三、加强预售商品住房交付和质量管理


(十一)明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本


地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当


地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分


户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商


品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房


交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。
(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,


确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付


使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新


建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工


程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。


(十三)落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房


质量承担首要责任,勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定


或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的


法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应


责任。预售商品住房存在质量问题的,购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房


地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后,有权向造成质


量问题的相关单位和个人追责。


(十四)强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住


房预售许可时提交的预售方案,应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住


房质量责任承担主体,由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备


独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量


保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制


度,研究建立专业化维修制度。


四、健全房地产市场监督管理机制


(十五)全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进


行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查,准确掌握已预售的


商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并将清


理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销


售。直辖市、省会城市(自治区首府城市)、计划单列市要将清理结果于今年6月底


前报住房城乡建设部。


(十六)加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举


报投诉电话、现场巡查等措施,加强房地产市场行为监管,加大对违法违规行为的查


处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。对存在违


法违规行为的,要责令限期整改,记入房地产信用档案,并可暂停商品住房网上签约


;对拒不整改的,要依法从严查处,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土


地、税收、金融、工商等相关部门,限制其参加土地购置、金融信贷等活动。


(十七)加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面,发挥


信用档案作用,将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产


信用体系,信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重


的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为,应


当记入房地产开发企业信用档案,公开予以曝光。


(十八)严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任


追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人,无论其在何


职何岗,身居何处,都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失


职渎职的有关工作人员,要依法追究行政责任;对以权谋私、玩忽职守的,依法依规


追究有关责任人的行政和法律责任。


(十九)落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能,加强房地产


市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县(区)房地产市场


监管工作的指导和检查。市、县(区)房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管


制度,加强销售现场巡查;建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加


强协作、沟通和配合,建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机


制。各地要畅通举报投诉渠道,重视和支持舆论监督,积极妥善处理矛盾纠纷,并及


时公布处理结果。


其他商品房的市场监管参照本通知执行。

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宋文明律师

执业机构:北京盈科(大连)律师事务所

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