韦勇律师

全装修商品房是近年来房产开发商为满足不同层次房屋买受人的需要而推出的一种新型的房源。因其具有节省购房人装修时间和精力等优点，因此颇受“上班族”的青睐。然而伴随全装房销售不断发展,其本身存在的某些不规范性,将使其内含的纠纷隐患逐渐显现。买受人与开发商在《商品房预售合同》的附件中补充约定装修内容的,买受人发现房屋装修质量问题,能否以房屋质量有问题为由要求退房或赔偿？

律师观点：

全装修商品房的销售包含商品房的出售和装修两部分。如果商品房预售合同中包含或附属了装修内容,合同相对方为开发商与购房者，则一旦发生装修质量问题，购房者可以依据问题的严重程度,要求开发商退房或赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。房屋装修有问题能否退房, 衡量的标准也应看是否造成“严重质量问题”而影响正常居住使用。有的房屋装修因建材明显不合格,含对人体有害物质严重超标造成环境污染和对人体构成潜在的严重损害后果的；或重要设备安装对正常居住构成严重后果隐患的，如给排水管道、便器安装明显错位,燃气管道穿越卧室等,应可认定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”。

由于房屋建造和装修质量验收是个专业性很强的技术,对一般买受人来说是一项非常繁复的工程。对开发商的不规范操作，买受人难以辨别。且在签订商品房预售合同后,买受人未实际获得房屋所有权,只享有期待权,因此买受人应注意：首先,要增加装修方面的基本专业知识；其次，要了解合同签订的程序、方式,掌握签订合同的技巧。购房人可以将有法律效力的相关现成标准等作为条款内容,如: 对装饰验收无把握,签订合同时可要求加入“所有装饰参照《xx住宅装饰装修验收标准》”之类的条款；再次,在全装房在建过程中,要经常实地查看所购房屋, 及时发现房屋面积、设备、装饰等与样板房、样板房菜单及合同约定不符的地方，责成开发商予以改正，免得产权转移后再发现类似问题增加讼累。

案例分析：

购买全装修房的业主，以室内甲醛、总挥发有机物超标及装饰装修不合格,影响业主的入住时间为由起诉到法院,要求开发商作部分整改、修复，并赔偿由此造成的经济损失等。法院判决，由开发商按照《检验报告》对房屋予以整改、修复外并进行相关赔偿。

基本案情：

2003年5月2日，两原告丁男、丁女与被告富得公司签订《上海市商品房预售合同》，约定建筑面积48.77平方米，总房价款人民币937，843元；被告定于2004年3月31日前将该房屋交付给两原告，除不可抗力外；被告如未在约定期限内交付房屋，应当向两原告支付违约金；该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，两原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿，如主体结构不符合附件三的标准，两原告有权单方面解除合同。该合同补充条款第五条约定：该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准，两原告接受该等披露事项。合同签订后，两原告按约支付了全部房款。

2003年5月6日，系争房屋的抵押权人承诺在该商品房屋单元预售转让时放弃相应部位的抵押权。

2004年5月10日，被告向两原告邮寄了《交房通知书》，通知两原告于2004年5月15日前来办理交房手续。

2004年5月15日，被告办理了系争房屋的房地产初始登记。在交房当日，两原告提出系争房屋厨房烟道缺失、装修设备及质量不符和未安装排风扇等问题，要求被告整改，并拒绝受领房屋。

2004年5月18日，上海市静安区房屋土地管理局向被告开具了《商品住宅维修基金交款通知》，被告于5月20日付清了其应付的维修基金。

2004年9月，两原告委托律师致函被告，同意按照现状办理入住手续，但保留依照合同约定要求被告交付合格房屋的一切法律权利。

2004年9月15日、25日，业主A、B自行委托相关职能部门检测，结论为:镶贴、吊壁橱、细木工和裱糊等单项评定不合格，甲醛、总挥发有机物超标。A分别支付检验费1，580元及检测费1，000元；B支付检验费1，740元。

2004年10月18日，两原告与被告办理交房手续，签订《房屋交接书》，双方对2004年4月1日至5月15日的逾期交房违约金结算。同日，两原告与俊豪酒店公司签订《上海市房屋租赁合同》，月租金7，190元。

与被告交涉未果，两原告诉至法院要求：1、判令被告将室内装饰装修不合格部分整改、修复至符合交房条件并提供验收合格证明；2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金，自2004年5月16日起计算至被告完成装修、设备整改达到交房标准之日止，暂计算至2004年10月19日为28，698元；3、判令被告赔偿厨房整体功能丧失所造成的房屋价值贬损8万元；4、判令被告赔偿装修设备不符造成的损失12000元；5、判令被告按照原告出租系争房屋的租金标准每月7，190元，赔偿4个月的损失28，760元；6、判令被告按照上海市消防局出具的验收报告全面完成消防整改工作，达到住宅消防验收标准，消除消防安全隐患。

一审审理中，两原告还表示诉请第5条中4个月租金损失包括了装修及空气两项整改期间的损失。原、被告达成协议，就未安装排风扇，被告赔偿两原告600元，另被告支付两原告空气整改费用2，000元，由两原告自行负责整改。

一审审理中，房地产估价有限公司对房屋烟道缺失价值贬损评估结论为：系争房屋价值贬损58100元。上海市室内装饰质量监督检验站出具两次《检验报告》,房屋的甲醛分项不符合要求，其余的房屋还存在镶贴、吊壁橱细木工和裱糊等单项评定不合格。上海市价格认证中心出具《价格鉴证报告书》，进户门、地毯、冰箱、电子门锁的价格与约定品牌间价格差价为0元。两原告对《价格鉴证报告书》有异议，要求复议。

法院裁判：

一审判决：一、被告按照《检验报告》的结论对系争房屋室内装修不合格项目予以整改、修复；二、被告支付原告空气整改费用人民币2，000元；三、被告赔偿原告租金损失人民币10，066元；四、被告赔偿原告未安装排风扇的损失人民币600元。

原告不服上诉，二审维持判决一二三四，增加判决被告支付原告逾期交房违约金，按总房价款人民币937843元的每日万分之二计算，自2004年5月16日起至2004年10月17日止。

法律分析：

《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。

一、关于装饰、装修整改、修复问题。两原告购买的系全装修房屋，被告向两原告交付的房屋装修经检验有七个单项被评定为不合格，已构成违约，被告应对不合格的项目予以整改、修复。上诉人对被上诉人能否整改、修复至合格存有疑虑，要求被上诉人整改、修复至合格，并提供上海市室内装饰质量监督检验站检测报告予以证明合情合理。被上诉人应提供上海市室内装饰质量监督检验站的检验报告，对整改、修复项目合格进行证明。

二、关于装修整改期间的租金损失。审理中双方对整改所需期限意见不一，原告认为需要五周，被告则认为仅需一周。考虑到不合格项目均较易修复，故修复时间以一周为宜。空气整改的期限，两原告已提供了上海市环境保护产业协会室内环境治理分会的《回函》，故治理时间以该分会建议的六周为宜。两项整改可同时交叉进行，确认被告应赔偿两原告六周的租金损失10，066元。

三、关于厨房功能缺失问题。被上诉人在售楼广告上亦已载明厨房为“居家式半自助厨房”之事实，而所谓“居家式半自助厨房”其本意即为厨房功能不完整。补充条款第五条虽然只列举了日照、朝向、通风三项不满足普通住宅设计标准的内容，但后面用了一个“等”字。所谓“等”即表明除了前述三项内容外还有未尽事宜不再一一列举，这未尽事宜应当涵盖了系争房屋不满足普通住宅设计标准的所有事项，其中当然包括厨房内无法设置排油烟道的内容或者厨房整体功能丧失。两原告接受该等披露事项，是对被告免除设置排油烟道义务或者其他条件不满足普通住宅设计标准的认可同意，故被告未设置排油烟道或者厨房整体功能丧失并不构成违约。

四、关于逾期交房违约金问题。原审法院以5月15日房屋抵押权均已取消、维修基金已支付等认定被告已经具备了合同约定的交房条件，两原告提出的烟道缺失、装修质量及空气质量问题不属于房屋主体结构方面的质量瑕疵，不能构成两原告拒绝受领系争房屋的抗辩理由。但是上诉人购买的是全装修房屋，被上诉人应交付完全合格的房屋，其中包括装饰、装修后室内空气质量合格。而室内空气质量未达标可能对入住人员的身体健康造成危害，故业主在所交付的房屋空气质量未达标的情况下有权拒绝领受房屋。被上诉人应承担违约责任，之后上诉人同意领受房屋，并签署了房屋交接书，且已将该房屋出租收益，违约金主张依据不足不予支持。

五、关于装修、设备差价问题。法院已委托专业部门对差价进行价格鉴证，结论为均不存在差价，故上诉人诉请被上诉人赔偿损失12，000元不予支持。鉴于原审时鉴证人员已到庭进行质证，上诉人对自己所提出的异议并未提供充足的依据，法院据此依据原价格鉴证结论进行判决并无不当。

六、关于消防整改问题。因系争房屋已经[2004]沪公消（建验）字第306号建筑工程消防验收意见书明确基本符合国家消防规范，消防验收基本合格，且对于相关需整改的内容，亦应由相关主管部门负责监督。故上诉人的该诉请无法支持。

相关法律法规：

《合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质星经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

案件来源：（2006）沪二中民二（民）终字第984号