韦勇律师

在现实生活中，房屋租赁合同纠纷时有发生。擅自转租、同意转租后又解除原租赁关系等情形亦是多样。你可能清楚出租人与承租人租赁合同终止，转租合同即解除。但你是否知晓原租赁合同解除后,承租人还能否追讨租金或使用费？

律师观点：

依据《合同法》第九十一条第(二)项规定，合同解除使合同的权利义务终止。而转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础,因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。出租人与承租人的租赁合同一旦终止,则承租人的转租权利基础亦同时丧失,转租合同相应解除。根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同案件解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”出租人在租赁合同解除后未要求承租人支付实际占用出租房屋期间的使用费,承租人亦无权依据次租赁合同向次承租人追讨使用费。

案例分析：

承租人黄某认为其与次承租人唐某之间的转租关系在唐某返还房屋之后才解除，起诉唐某支付租金。但依据《合同法》第九十一条第(二)项规定，在黄某与房管所的租赁合同依法解除后,黄某与唐某的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。且有权收取占有使用费的是出租人房管所，而非黄某。

基本案情：

2002年,原告黄某自上海南汇某房产经营管理所(以下简称房管所)租赁系争房屋,租期2年。到期后黄某仍继续使用该房屋。2007 年12月20日,黄某与被告唐某签订租赁协议,将系争房屋租给唐某使用至2012年年底,租金每年1 8万元。唐某在该处开设房产中介店铺,并支付了2008年、2009年的租金。2009年起,房管所即就收回房屋一事与黄某协商未成，于同年6月诉至法院,要求判令唐某立即搬出系争房屋,并确认房管所和黄某的租赁关系终止。法院经审理判决确认租赁关系于2009年5月31日解除;黄某与唐某将系争房屋返还房管所。

2010年11月, 黄某诉至法院,认为其与唐某之间的转租关系在唐某返还房屋之后才解除,故唐某应向其支付自2010年1月1日起至2010年9月底的租金。

法院裁判：

法院驳回黄某全部诉讼请求。

法律分析：

本案的争议焦点在于租赁关系解除后,转租合同是否同时解除；出租人放弃租金的情况下，次承租人是否仍需向承租人支付租金。弄清这些，应当明白以下几点：

一、擅自转租与同意转租后又解除原租赁关系的区别

转租合同在承租人与次承租人达成合意之时，已经成立,但承租人在未得到出租人同意的情况下擅自出租房屋,属于无权处分行为,根据《合同法》关于无权处分的规定,其合同效力处于不确定状态。但是,同意转租后又解除原租赁关系的情形,与上述擅自转租明显不同,因为转租合同的设立,经过了出租人同意,在设立之初存在充足的合法基础,只是由于出租人与承租人之间的租赁关系解除，导致次承租人与承租人之间的转租合同无法继续履行。

二、原租赁合同解除转租合同亦相应解除

转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提。如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用权消灭,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。本案中，在黄某与房管所的租赁合同依法解除后,黄某已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利,其与唐某的转租合同已丧失继续履行的基础,自然应当随之解除。因此，黄某与唐某之间的房屋租赁关系随着黄某与房管所之间租赁关系的解除而解除,即转租合同于2009年5月31日同时解除。

三、转租合同解除后租金或使用费应由出租人追讨

2009年5月31日, 黄某与唐某转租关系依法已经解除,黄某无权再收取租金。在该案中,法院处理的并非合同是否应予解除的问题，而是合同解除后,黄某、唐某不履行相应义务应如何处理的问题。从合同解除之日起,唐某仍继续占有使用涉案房屋,应当支付的即是房屋使用费,并非租金。根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同案件解释》规定，有权收取占有使用费的是出租人,即房管所。虽然唐某在原租赁合同与次租赁合同解除后,仍实际占有使用了系争房屋,应支付相应的对价,但由于房管所已明确表示其只要求收回房屋 ,故黄某仍依其与唐某间的租赁合同向唐某收取逾期占用的使用费并无法律依据。

相关法律法规：

《合同法》第九十一条第(二)项：有下列情形之一 的，合同的权利义务终止:

 (二)合同解除。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：出租人知道或者 应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

第十八条：房屋租赁合同无效、 履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

案件来源：

《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》黄某诉唐某房屋租赁合同纠纷案