韦勇律师

夫妻共同还贷是再为平常不过的现象了，绝大部分家庭都是这样做的，毕竟还贷的责任压在一个人的肩头很重。但是，如果不幸的，夫妻要离婚了，那么对于由夫妻共同还贷的不动产的增值部分来说，应该如何进行分配呢？

律师观点

长期以来，在离婚案件当中对于不动产的婚内共同还贷以及其增值部分的处理一直是一个比较难以去处理的问题。因为没有一个十分明确的计算方式，各个法院对于这个问题的判决都有所不同。日前，最高院终于针对这一问题给出了明确的指导。在最高院《民事审判与指导》第65辑中，给出了指导性案例，并且给出了一个明确的计算方式，对于解决这一类的争议起到了巨大的作用，有着很大的现实意义。简单来说，补偿款的计算方法就是：第一步，计算不动产升值率=现价/成本，第二步，共同还贷数额x不动产升值率。计算出的结果的1/2就是补偿款数额。

这里需要注意的是，如果不动产是一方在婚前购买的，那么增值部分仅仅为婚后增值，婚前增值部分应当是属于一方的个人财产。同时还应考虑一下情形，即离婚时贷款尚未清偿完毕的情况，这时只能将夫妻已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将未来尚未还贷的利息都计入到成本之中，这样做是不公平的，这会导致非产权登记主体的一方仅有更多损失而无更多收益，因为当案件结束之后，该产权的所有升值收益都将与他/她无关，若把将来的利息计算入其中就会使他的补偿额减少。下文也将从这一案例入手，带大家进一步了解离婚案件中关于不动产婚内共同还贷及增值部分应当如何去计算。

基本案情

甲男于2004年贷款购房一套，其后与乙女结婚，夫妻开始共同还贷。后两人起诉离婚，请求分割财产。

案例分析

甲男2004年购房一套，价格18万元，首付8万元，从银行贷款10万元，契税及其他费用1万元。婚前甲男归还本息共5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元。婚姻存续期间共同还贷10万元将贷款清偿完毕。2012年离婚时房屋价值90万元。双方对于离婚没有异议，对于房屋补偿款数额有争议。甲男认为虽然婚后还贷本息10万元，但是均是从其银行卡工资中扣除，女方没有参与还贷，无权要求补偿。乙女认为婚后男方收入属于共同收入，离婚时应当按照90万元减去18万元作为基数进行补偿，要求补偿款40万元。

法院裁判

一审法院认为婚后甲男的工资属于夫妻共同财产，因此应当给与女方补偿。
   第一步计算房产的升值率，按照房产现价格除以（结婚时诉争房产价格+共同归还利息+其他费用）=90/（41+3+1）=200%，
   第二步计算补偿款，即共同还贷部分乘以不动产的升值率=10*200%=20万元，非登记一方取得二分之一，即10万元，判决支付乙女补偿款10万元。

乙女提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。

法律分析

上述的这则案例在离婚案件中是一个极为普遍的问题，并且在很长时间的司法实践都很难得到统一，各地的法院的计算方法都有所区别。在这一类案件中，对于共同还贷部分的计算是比较简单的，难的就是房屋增值部分如何进行计算，不要混淆的是，此处的房屋增值是指的对应于两人共同还贷部分的增值，而不是房屋从购买起到离婚时的增值，一方购房到结婚之前不动产的增值仅是其个人财产，无需考虑。而现在，根据最高人民法院民一庭意见，在适用《婚姻法解释（三）》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称的不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。简单的来说，第一步，计算不动产升值率=现价/成本，第二步，共同还贷数额x不动产升值率。计算出的结果的1/2就是补偿款。当然我们就会考虑到另一个问题，房价也存在离婚时下跌的情况，那么应该如何进行处理呢？对于这一问题，绝大多数的法院的做法是判定产权登记方至少需要给另一方共同还贷本息一般的补偿。因此，很多人对于共同承担还贷责任是不是会对自己的利益有损害这一担忧其实是没有必要的。

法律法规

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三） 第十条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

《婚姻法》第三十九条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

案例来源

《民事审判指导与参考》第65辑：不动产婚内共同还贷及增值的计算