韦勇律师

实际生活中，物业服务企业一般认为向业主提供了适当的物业服务，就应该收取物业费，而业主则会以双方不存在物业服务合同或合同已到期，不应承担交纳物业费的义务为由进行抗辩。那么，未订立物业服务合同或物业服务合同终止后，物业服务企业仍向业主提供物业服务的，业主是否应支付物业费呢？

律师观点

解决这类问题，从双方意思表示一致的角度出发，关注物业服务企业与业主间是否具有明示的订立物业服务合同的合意，或是否有履行与接受等成立事实上合同关系的行为，若满足以上条件，则双方间存在物业服务关系，业主也应交纳相关物业费。否则，物业服务企业的行为则可能因构成无因管理或侵害业主权利而不能主张收取物业费。

一、物业服务企业与业主间有明示的物业合同。物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，物业服务企业向业主收取费用的合同，其实质是物业服务企业为业主提供物业服务，进行物业管理，而业主以物业费的形式支付对价。该合同一般由物业服务企业和业主委员会订立，但是实际主体为物业服务企业和业主。首先，业主作为实际的权利义务者；其次，《物权法》规定，业主委员会由业主共同选举产生，故业主委员会的行为也视为业主意志的体现。

二、业主默示视为与物业服务企业建立事实上的物业服务合同关系。如果没有这种明示的合同基础，要关注业主的生活特点。由于业主在小区内长期的生活居住，实际上很难不接受到各种确实的服务，如小区内的绿化、保洁服务，因此，业主在是否接受服务上如采默示态度，应认为其同意接受服务，同意与物业服务企业建立事实上的物业服务合同关系，否则在业主享受物业服务后仍允许其以默示不为承诺来进行抗辩，将不利于交易公平的维护。

三、无明示或默示的合同基础，物业服务企业继续提供服务构成无因管理。物业服务合同终止后，业主已决定不续订合同，但又未选聘新物业企业或新聘任的物业服务企业尚未进驻小区时，原物业服务企业可经业主或业主委员会同意，对小区进行物业管理。此时，符合无因管理。物业服务企业获得的应是其进行服务而支出的必要费用，承担的必要债务和遭受的损失，并不会获得额外的报酬，不能收取任何物业费。

四、若业主要求物业服务企业退出服务区域，但其拒绝退出并继续提供服务，则会因侵犯业主权益及违反后合同义务而不得主张物业费。

因此，物业费的主张基础仍应是双方有确实的物业服务关系，而不论是以合同形式或事实形式存在。这个基础一旦缺失，则物业服务企业不可以收取有关物业费。同时，物业服务企业要收取物业费除应满足以上条件外，其提供的服务也应是适当且合格的，否则业主可根据服务中存在的瑕疵或其他违约情形，要求减交或拒交物业费。

律师建议：业主在实际生活中，若要拒绝接受服务，应以明示的方式做出，这种明示可以是拒绝接受的声明，也可以是要求物业服务企业撤出服务区域的主张，还可以是选聘新物业，并签订新的物业服务合同等行为。

案情简介

2003年，某小区业主委员会与被告李某签订了《物业管理服务合同》，约定委托原告某物业公司在该小区实施物业管理，委托管理期限为2年，自2003年6月起至2005年6月止。《物业管理服务合同》到期后，双方虽未续签合同，但原告仍按原合同约定提供服务并收取物业管理费。被告李某入住某小区某室后，按照《物业管理服务合同》约定的收费标准支付物业管理服务费用至2006年6月。

之后，被告认为原告未完全履行物业管理服务职能而不再继续支付物业管理费。原告遂向法院起诉，法院经审理认为，在2006年7月至2008年9月期间某物业公司提供的物业服务存有瑕疵，未能完全尽到管理职责，故适当减少物业管理费，按照90%予以收取。

该案判决后，李某提出上诉。上诉人李某认为被上诉人某物业公司从2003年6月至2005年3月一直无工作资质，2005年4月至6月有资质，同年7月起又无资质，直至2008年8月13日变更法定代表人后又有资质。2005年《物业管理服务合同》到期后，双方当事人未续签合同。由于被上诉人管理工作长期敷衍失职，致使小区环境越来越差。故请求判令被上诉人自2009年10月起，按70%收取物业管理费。

争议焦点

物业服务企业在物业服务合同期满终止后，继续提供服务的，物业服务企业能否按原服务合同标准继续收取物业费。

法院判决

法院经审理认为，合同到期后，被上诉人仍按原合同约定提供物业服务，形成事实物业服务状态，故双方未达成新的合意前，仍应按照原《物业管理服务合同》内容确认权利义务关系。现上诉人李某诉请要求自2010年10月起，按70%收取物业管理费，因无事实和法律依据，法院不予支持。最后，法院作出维持原判的判决。

法律分析

本案中，《物业管理服务合同》到期后，业主和物业服务企业虽然没有再续订明示的书面合同，但是物业服务企业仍按照原合同提供服务，业主确实在自愿的情况下享受了物业服务，自当承认交易的成立，所以这种默示继续接受服务的行为，视为业主与物业服务企业成立事实上的合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故业主应支付2006年7月至2008年9月期间的物业费用。

物业服务企业要收取物业费除还要满足其提供的服务是适当且合格的，否则业主也可根据服务中存在的瑕疵或其他违约情形，要求减交或拒交物业费。本案中，在2006年7月至2008年9月期间某物业公司提供的物业服务存有瑕疵，保洁工作存在不足之处，未能完全尽到管理职责，公用通道上堆放杂物影响通行，消防设施未得到及时维护，故被告李某要求适当减少收取物业管理费属正当要求。考虑到原告某物业公司上述工作的不足主要是在物业管理和保洁工作方面，对物业服务总费用酌情按照90%予以收取。

相关法律法规

《合同法》

第三十六条　法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第三十七条　采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零九条　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

案例来源：上海市高级人民法院民一庭编《房地产案件法律适用关键词与典型案例指导》，法律出版社，2014年2月1日。