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税费承担约定不明情况下,房屋买卖合同中的违约责任如何分配?

非原创(原创) 发布时间:2017-12-20 浏览量:0

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裁判要旨

在审理涉税费承担主体争议的房屋买卖合同纠纷中,一般遵循“约定优先、法定补充”的处理原则。在当事人对税费支付约定不明而引发追究违约责任的纠纷中,法院应查明对此约定不明是否应归咎于一方当事人,如不能归咎于任何一方当事人,则双方均不应承担违约责任,对此造成的损失,法院依照公平原则予以合理分配


基本案情

2009年12月21日,被告张某与原告李某签订了《上海市房地产买卖合同》,主要约定:原告李某受让被告张某房屋,转让价款244万元;于2010年1月20日前办理转让过户手续;合同生效后,双方应按国家及上海市的有关规定缴纳税、费。同日,双方又签订了《补充协议》,协议内容为:原告李某方在2009年12月31日前补贴56万元作为被告张某购买该房屋时产生的装修补偿费用,实际成交价格共计300万元为被告张某净到手价。本补充协议作为双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件,具有同等法律效力。


2009年12月26日,中介公司代被告张某申请并办理了个人住房转让所得个人所得税自行申报表,报表中填写我转让的住宅是家庭唯一生活用房”,上海市地方税务局黄浦区分局的审核意见为“五年以上唯一住宅免税”。同日,原告李某缴纳系争房屋的契税3.66万元。截至2009年12月31日,张某共收到李某房款198万元。


2010年1月20日,双方办理过户手续,但由于被告张某实际上拥有两套住房,故不能享受免税政策,有关部门要求增加支付6万元税费,因双方协调不成,导致系争房屋未能办理过户登记手续。2010年2月27日,经催告后,原告李某发函通知张某解除合同,并要求被告张某退还房款,赔偿违约金。


原告诉称:因为被告未能按约履行合同义务,且被告提出原告补偿6万元才愿意配合原告办理房产过户手续的要求。故请求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》;被告返还原告已付购房款198万元并支付利息损失;被告支付违约金39.6万元(按约以已付款的20%计算);被告支付原告中介费5000元、银行评估费2800元的损失。

被告辩称:同意解除合同并退还原告已付房款198万元,不同意原告其他诉讼请求。双方约定系争房屋的交易价即被告的到手价为300万元,且由原告承担房屋买卖的全部税费。

诉讼中,被告张某将198万元房款交至法院,该款已由原告李某领取,故李某已撤回其要求张某退还房款198万元的诉讼请求。同时,双方一致确认《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的解除时间为2010年3月6日,双方同意计算198万元房款利息的截止日期为2010年6月25日。


裁判结果

法院据此判决:确认原告李某与被告张某签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2010年3月6日解除;

被告张某应支付原告李某利息损失(以198万元为基数自2010年3月6日计至2010年6月25日,按照中国人民银行同期贷款利率计算);

被告张某应支付原告李某其他损失3900元。当事人均未提起上诉。


裁判理由

法院经审理认为,原告认为被告改变合同约定的房款总额另行要求增加6万元,导致双方买卖合同未能继续履行,应承担违约责任。被告则认为增加的6万元系原告应该承担的税费,该要求不但符合双方的约定,而且是为了遵守国家的税收缴纳制度。故本案主要的争议为被告要求增加6万元的行为是否属于违约行为。


法院认为,首先,根据原被告最初的《购房协议》约定,被告出售房屋的净到手价为300万元,被告不承担税费等相关费用的意思表示明确。由于原被告签订的《上海市房地产买卖合同》中按国家及上海市的有关规定缴纳税、费的条款为格式条款,故双方之后以《补充协议》的形式再次约定300万元为被告的净到手价,可见,原被告对于被告不承担交易税费等相关费用已达成一致。


其次,虽然原被告双方对于被告不承担交易税费达成一致,但原被告之间却未约定被告的税费应由原告承担,原被告的上述分歧分别建立在原告认为被告的房屋为唯一一套普通住宅不需交纳税费与被告认为被告的税费应由原告承担的认识基础之上,而原告的主张未得到被告曾对其仅有一套普通住宅作出过承诺或被告曾做过相关记载的证据支持,被告关于曾告知原告出售房屋并非其唯一住宅、应由原告承担被告的税费的抗辩亦未在两份协议中予以明确说明和约定。


最后,被告在本案买卖合同关系建立之前,就已经取得了另一套房屋的权利,系争房屋的出售不符合国家唯一一套普通住宅免税的政策,故被告出售系争房屋应按照国家规定缴纳税费,不能享受免征税收的国家政策。

综上所述,本案的房屋买卖合同未能继续履行主要涉及税费承担问题,虽然被告要求原告承担税费无合同依据,但由于原被告对于税费的承担约定不明确,且税费的缴纳涉及国家利益,故本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于一方违约,因此,对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,法院不予支持。对于原告已经支付的中介费、评估费,作为已经发生的实际损失,法院根据公平原则,由双方各半承担。


法律分析


近年来,国家对房地产市场的宏观调控力度日益加强,税费作为宏观调控的有效手段被广泛使用,且随着市场变动税费政策也不断发生变化。如何处理因税费问题产生的房屋买卖合同纠纷,是房地产审判实践的一大问题。由于房屋是重要的不动产,国家依照法律将房产为课税主体或以房产的开发、经营、流转行为为计税依据,该类税费的征收不仅是国家财政收入的重要来源,而且是调节房地产占有、使用、交易关系,平衡房地产收益分配,控制房地产投机,促进房地产合理利用的有效手段。近年来,税收作为宏观调控的经济手段之一,其作用被日益重视,房产税费也成为房屋买卖交易双方日益重视的合同条款,而在司法实践中,因税费问题导致双方诉至法院的纠纷也屡见不鲜。


一、房产交易所涉税费的主要类型及特点

房产交易中涉及的税费主要有以下几个特点:(1)数额较大。(2)随国家房产调控政策而多变、复杂。(3)因交易房屋的差别而导致税费缴纳数额不同。


与此相对应,在司法实践中,因税费而产生的房屋买卖合同纠纷主要类型有:(1)因当事人对应承担的税费不知晓而导致双方对该税费如何承担无法协商而诉至法院;(2)因双方对税费承担主体约定不明而导致税费承担主体无法确认而产生纠纷;(3)因双方为避税而“做低房价”导致双方对该约定的效力产生争议;(4)因税费政策变化导致新增税费的承担主体无法确认而产生纠纷。双方在上述纠纷中的主要争议焦点在于哪一方违约以及合同能否解除。具体到本案来说,双方产生的纠纷属于上述第二种类型。


二、涉税费的房屋买卖合同纠纷的处理

在涉税费承担主体争议的房屋买卖合同纠纷中,我们一般的处理思路是遵循“约定优先、法定补充”原则,买卖双方当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法律法规的规定来确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致的部分以外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。


在本案中,因双方对于税费的承担约定不明确,故本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于一方违约,因此,对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,法院不予支持。对于原告已经支付的中介费、评估费,作为已经发生的实际损失,法院根据公平原则,判决由双方各半承担。

法律法规链接

《合同法》

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。


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