韦勇律师

案件导读：

关键词：“跳单”亦称为“跳中介”，是指买受人或者出卖人已经与中介公司签署了预售确认书、委托求购协议或者出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或者双方为了规避减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

导读：在居间合同中，其中关于“禁止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同”的规避“跳单”条款虽为格式条款，但旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，应当是合法有效的。对于跳单行为的具体认定，应结合中介公司的委托权限及是否履行中介服务、委托人是否利用中介公司提供的信息跳开中介公司与出卖人地理合同以及委托人有无恶意逃避支付佣金义务等行为进行综合考虑。出卖方将一房屋通过多个中介公司挂牌出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同的房源信息时，买方有权选择报价低的中介公司购买该房屋，其行为不构成违约。

北京某房产中介公司诉任某居间合同纠纷案

案情简介：

2015年11月27日，原告与被告签订了《房地产求购确认书》，第一条约定，任某愿意接受某中介公司居间求购北京市某区房屋；第二十条约定，任某在验看过该房地产后6个月内，本人或者逾期相关的人与卖方签订买卖合同，利用了中介公司的信息，未通过中介公司的，任某应当按出卖方就该房屋买卖的实际成交价的1%向中介公司支付违约金。但在签订了该确认书后，任某通过其他中介，与卖方签订了购房合同。该涉案房产的产权人委托了多家中介公司出售该房屋，但都不是独家委托，原告认为被告违反了确认书的约定，属于恶意跳单行为，应当按约支付违约金，被告认为该确认书中的跳单条款为格式条款，明显加重了对方的责任，应当认定无效。

法院判决：

驳回原告的全部诉求

法律分析：

     本案争议焦点：

1、《房地产求购确认书》第二十条的效力如何

2、任某是否构成违约

     法院审理后认为：

1、《房地产求购确认书》第二十条的效力问题，该确认书系原告中介公司拟定的格式合同，其中第二十条是关于客户跳开中介的违约责任条款旨在保护中介公司作为居间人依法享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效

2、对于任某是否违约的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。但是如果委托人看房后可以任意跳开中介，对居间人显然有失公平，争议的条款即第二十条所约定恶违约行为就是委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。本案中，房屋出卖方委托了多家中介公司出售该房屋，但都不是独家委托。多家中介公司均向任某提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，而且从时间上看，原告并不是第一个向任某提供订约机会的公司；而且房地产价格系影响房地产买卖的主要因素，原告仅向被告提供了一次看房的服务而且给被告的报价为165万元，比实际被告买到房屋的价格高出30万元。另外任某在买到房屋后给另一中介公司支付了佣金，所以并没有逃避支付佣金的主观目的，任某的行为不构成违约。

结合本案，“跳单”行为的认定应当考虑四个方面：

第一、中介公司的委托是一般代理还是独家代理；

第二、中介公司是否提供了房源信息或者成交机会；

第三、委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或者另行委托他人居间成交；

第四、委托人是否是恶意逃避支付佣金。

相关法条：

《合同法》第四百二十四条、第四百二十六、第四百二十七条。